【僅供委員參考】
一、題目：開放空間管理法制化之研析
二、議題所涉法規
都市計畫法、公寓大廈管理條例、建築技術規則建築設計施工編
三、背景說明
（一）曾獲容積獎勵的建築物，依法須設置開放空間 供公眾使用，且不得設置圍牆、欄杆等設施妨礙公眾通行或休憩使用。據報載，許多社區開放空間後續維護管理問題屢成爭議，例如：地磚破損嚴重無人修復，致生高齡者、婦女及兒童跌倒意外風險，管委會和建商卻互推修復責任，地方政府亦以該空間非屬公有為由而不願介入處理 。
（二）地方民代表示，開放空間的容積獎勵被建商賺走，後續維護成本卻由住戶負擔，周邊住戶無須付費就能使用，對社區住戶而言並不公平，建議檢討現行法規對於設置開放空間供公眾使用的社區給予專案補助 。
（三）地方主管機關回應表示，開放空間維管問題屢成爭議，會儘快檢討，先透過協助修復和補助經費兩方法解決。社區空間分為開放、半開放和封閉型，只要社區對外開放，不設任何阻攔，包括地磚、遊具等均可視同公共設施，經住戶申請並出具同意書，地方政府就會協助現況修復；若社區未設置開放空間，雖無法免費修理，惟仍可依住戶數提供修繕補助 。
四、探討研析
(一)研議增訂開放空間管理法制
基於美化都市景觀、提升居住環境品質、維持都市防災機能及提供舒適安全的人行、休憩空間等政策目的，我國於90年代借鑒日本特定街區及綜合設計制度 ，明定都市計畫法第83條之1容積移轉及容積獎勵相關規定 ，促使建商於新開發建築基地內能多留設開放空間供公眾使用，以增加都市綠地及公共活動空間。
開放空間在物權上屬區分所有建築物之共用部分，依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。然目前國內仍有許多老舊社區管理組織並未健全，且未繳存公共基金，導致開放空間之管理維護無從進行。也常有社區認為全天候開放不僅管理不便，對其夜間安寧及住戶安全亦造成負面影響，至少應在深夜至晨間，賦予社區一定時段得暫停對外開放之權限。凡此問題，均有賴增訂開放空間管理相關規定，始能獲得有效解決。惟目前僅有部分地方政府訂有相關行政規則 加以規範，位階不足且規範欠缺一致性，宜研議於公寓大廈管理條例增訂開放空間管理維護及經費補助等相關規定，以完備法制。
(二)開放空間設置情形納入締約資訊揭露
建商推銷預售屋建案時，經常強調社區設有廣闊開放空間供全體住戶使用，並未明確告知該空間須開放供公眾使用，甚至在預售屋買賣契約中訂定買方同意變更開放空間用途之條款，在交屋前進行二次施工改造，將違章建築責任歸由買方承受，致衍生諸多消費爭議。有論者建議，為保障處於交易資訊弱勢地位之消費者，在締約前交涉階段得以作出購屋決定之合理選擇，應有強化建商資訊揭露義務規範之必要，故允宜在現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增列有關建商接受獎勵容積率之房價回饋換算比例及開放空間依法應提供公眾使用事項 ，以保障消費者之知情權。
撰稿人：陳宏明
