【僅供委員參考】
一、 題目：健全租屋市場管理之研析
二、 議題所涉法規
租賃住宅市場發展及管理條例、消費者保護法、住宅租賃應約定及不得約定事項、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
三、背景說明
（一）據報載民眾因自行申請租金補貼，房東惡意調漲每位房客的房租，導致其他不滿漲價的租客惡意霸凌。內政部表示，房東不得禁止房客申請租金補貼，如果房東要求漲租或負擔所增加稅賦，房客可向縣(市)政府提出申訴要求改正，如不改正，可處3萬至30萬元罰鍰；又仍拒不改正者，可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰 。
（二）依《租賃住宅市場發展及管理條例》(下稱租賃條例)第5條第1項規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」據此，內政部研擬「住宅租賃應約定及不得約定事項」及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，前者適用於未反覆出租住宅之房東，後者適用於房東為企業經營者。所謂企業經營者依《消費者保護法》(下稱消保法) 第2條第2款規定指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。
（三）另依消保法第56條之1規定：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第17條第1項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」亦即房東為企業經營者，始有消保法之適用。
（四）但依據行政院消費者保護處105年5月30日院臺消保字第 1050165274號函釋，房屋常態性、反覆出租時即被認定為企業經營者。以臺灣的租屋市場而言，雖以個人房東為主，如依函釋被認定為是企業經營者，即適用消保法之相關規定。而租賃條例之相關罰則，僅針對租賃住宅服務業，並無個人房東之適用。
四、探討研析
(一) 擴大適用範圍，以維護人民居住權
租賃條例制定之目的係為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業。由於房屋承租人相對於房屋出租者多屬經濟弱勢，租賃條例既為「租賃住宅」之專法，應以「維護人民居住權」為首要。但該條例著重包租代管服務產業扶植，對於租賃雙方權利義務的規範並不周全，以致對於為數最多的個人房東，尚且需要擴大解釋納入消保法之適用範圍。爰應將非透過住宅服務業而成立之租賃關係亦一併納入規範，以完整保障租屋者權益。
(二) 租賃契約對於權利義務仍宜衡平，以提升租屋市場品質
租賃條例於107年6月27日施行，立法時除了健全租賃住宅市場外，亦希望引導45萬戶空閒住宅委託租賃住宅服務業者經營管理。惟依內政部統計，109年底全國單獨持有宅數共733.7萬宅，其中空屋約87.6萬宅，可見空屋釋出的結果不如預期。由於房價居高不下，造成許多人退而求先租，以致租屋需求增加。然而房屋租約是繼續性的契約，著重在當事人間的信賴關係，即使政府規定無須房東同意就能申請租金補貼，一旦申請後，原本就缺乏信賴度的關係破裂，房東只要不租，吃虧的還是承租人。對於住宅租賃契約不得約定或不得記載事項，雖需加強承租者的保障，對於出租者仍應有相關配套，以保障雙方權益，提升租屋市場品質。
撰稿人：吳淑青
