【僅供委員參考】
一、題目：落實住者「有」其屋之關鍵問題研析
二、議題所涉法規
《房屋稅條例》、《平均地權條例》、《土地稅法》、《所得稅法》及《住宅法》
三、背景說明
（一）報載：近期房市受到疫情急速攀升，以及升息、政策面打炒房等政經情勢上的負面氛圍影響，走入冷靜期。雖然看屋人數減少，但成交率卻沒變少，且房價未見下修，老屋改建協會理事長胡偉良直言，「因為華人愛投資買房、炒房是出了名的」，「華人這種對房屋產權的宗教般狂熱，就是高房價的根本原因」，據其分析有3原因：(1)華人對於租屋有不確定性感，而寧願買斷房地產權；(2)若沒買房設籍，不利於子女就學，難能享受城市優於鄉村的教育、醫療、交通等資源；(3)欠缺安全可靠的投資渠道，乃致偏愛房地產投資 。
（二）此外，民眾收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅。以1,000萬元的房子為例，如果每年上漲5%就是50萬元，而民眾每月有5萬元的薪資，即使每年調漲10%，也不過6萬元，遠遠跟不上房價的上漲，更成為民眾非買房產不可的原因 。既然如此，政府戮力於提升國民所得，也難以解決人民自購自有住宅，莫如另謀解決之道。
四、探討研析
（一）價格取決於供給與需求之平衡，當競逐者眾，而供給難以滿足需求時，價格則持續上漲。因此，吸引更多的投資，繼續推高價格，直至後繼無力才會停止價格上漲，或反轉下跌。需求固以使用為基礎，但交換獲利也會創造需求。17世紀荷蘭鬱金香狂熱事件為供給、需求與價格變化之典型。鬱金香原屬富人賞心悅目的生活需求，當該需求隨著荷蘭之經濟發展而增加，且其名品取得不易，買賣獲利機會大，逐漸發展為全民運動，不但競相投入鬱金香之培育與買賣，價格隨之爆漲，而吸引更多人投資，並衍生可觀的信用交易，乃致其價格被推升到後繼無人的境地，之後隨而暴跌，最後經主政者終止鬱金香交易而落幕，號稱史上第一次金融泡沫 。
（二）人類生活離不開房地產，不買也要租。自住有餘，得以出租，當然值得多買；不出租而轉賣，可以賺取價差，也值得多買。於是，在使用需求之外，形成以交換為目的之投資。臺灣的空屋率，高居不下，且少子化趨勢日益嚴重，房地價格並未隨之下跌，顯見以房地產投資營利為目的之現象日益明顯，絕非可以單純解讀為離鄉背井，留下無人居住的祖產所致現象；甚至可能係為利於買賣減稅之需，乃刻意閒置不供營業或出租（《土地稅法》第34條），而形成空屋 。
（三）提供購屋補助，固然可以幫助人民購買住宅，但也因此增加買方力道，有助漲效果。同理，壓低房地價格，看似可以讓更多人有能力買房，但也幫助多屋者可以買更多房屋，也增添買方力道。因此，當民眾偏愛買入房地產時，若以不當方式壓低房地價格，或提供更多購屋補助，徒然提升買方（需求）的力道，反而會助漲，所以是治標不治本。
（四）解決居住問題，原本只須取得房地使用權，而不以取得所有權為必要，即使用借貸、租賃、地上權、典權均是取得房地使用權的手段。所以為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，而制定之《住宅法》有將近1/2之條文涉及以專供出租之社會住宅，用以解決無自有住宅者之居住問題。
（五）綜上所論，吾人為解決住者「有」其屋，無庸著重於房地價格高低，而應亟思如何解決下列問題：(1)讓有居住需求者，有充裕的住宅得以承租；(2)讓閒置不用的空屋，更願意投入出租市場。其手段不應止於獎勵出租，更應加重閒置住宅的房地持有稅（現行的房屋稅及地價稅），及其交易稅（即現行的土地增值稅及房地合一所得稅），減少閒置不用的住宅持有與交易成本，以促使住宅充分利用於居住，而非賺取差價的交易。出租住宅供給增加，有助於租金趨向合理化，也足以緩和購宅需求，引導住宅市場朝向使用需求發展，降低交換需求，間接使得交易價格合理化。
（六）茲建議如下：(1)自用與出租住宅之認定，以設定戶籍為依據。(2)自用與出租之減稅，以每一設籍人口的使用面積為準，而非當前以面積不確定的「戶」為基準。(3)超出人均居住面積的住宅，採累進稅率課以重稅，以呼應「囤房稅」的呼聲；但較諸以「戶」為單位，更能落實量能課稅，符合公平原則。因此，必須全面檢討並修正現行的《房屋稅條例》、《平均地權條例》、《土地稅法》及《所得稅法》相關條文。
撰稿人：李基勝
