【僅供委員參考】
一、題目：不動產仲介業者應告知買賣標的之價差
二、議題所涉法規
《不動產經紀業管理條例》及《不動產估價師法》
三、背景說明
（一）前（2020）年，新北市一名六旬婦以1,920萬元價格，買下中和區某華廈一樓，簽約後才發現，該屋同年6月實價登錄價格僅1,435萬元，不到3個月就加價485萬元轉售，據其他業者分析，確實高出行情 。
（二）今年，臺南吳姓男子相中某待售的店面，但登廣告的不動產仲介表示屋主改變心意想出租，提供附近建案實價登錄資料，催促吳男要買要快，經其付10萬元斡旋金並出價938萬元，當晚仲介告知屋主願降價以920萬元出售，吳男為求慎重上網查詢，發現同社區、同在巷道內、同格局的店面3個月前實價登錄價格僅750萬元，於是提告該仲介返還斡旋金，一審（臺灣臺南地方法院 111 年度南小字第 349 號）如數判准 。
四、探討研析
（一）《不動產經紀業管理條例》第7條第6項規定，經紀業全國聯合會應訂立倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。現行《不動產仲介經紀業倫理規範 》規定，經紀業應堅持公平交易及誠實信用（第2條）；秉持誠信精神並注重服務品質（第5條）；經紀人員應維護消費者權益（第15條）；執行業務過程中，應落實不動產說明書之解說（第19條）。而現行《不動產說明書應記載及不得記載事項 》僅規定將「交易價金」納入應記載之重要交易條件，且不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。
（二）《不動產估價師法》規定，不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20%以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求估價師公會協調相關估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他估價師重行估價後再行協調（第41條第1項）。可見20%以上之價差，顯非合理。縱然該價差發生於數個月或1年內，也未必合理。
（三）實價登錄既已揭露房屋門牌及地號，消費者固能自行查詢，但責由業者提供前次交易，或附近與交易標的近似不動產之成交資訊，亦難謂苛求。而且業者有專業能力，較諸消費者，更能判斷分析哪些已成交案例近似交易標的。是以依照《不動產經紀業管理條例》第24條之2第1款規定，業者應「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」，將「前次交易價格」納入前揭「交易價金」難謂不當。
（四）若業者能充分提供短期（如1、2年）內之實價登錄資訊給消費者參考，殆能杜絕許多交易糾紛。茲建議修正《不動產經紀業管理條例》第24條之2第1款，即進一步明定「交易價格」應包括同一標的之前次實價登錄價格，俾更臻明確。
撰稿人：李基勝
