【僅供委員參考】
一、 題目：公益出租態樣之探討
二、 議題所涉法規
住宅法
三、背景說明
（一）為鼓勵房東成為公益出租人，消除房東會被查稅的疑慮，內政部111年9月15日通過《住宅法》部分條文修正草案，放寬公益出租的態樣，明定房東將房屋出租給社福團體後，再由團體轉租給符合租金補貼申請條件的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人，將能被認定為公益出租人。另增訂公益出租人的租賃契約資料及租賃所得，不得作為綜合所得稅、地價稅及房屋稅的查核依據，讓房東放心的成為公益出租人 。
（二）何謂公益出租人，依《住宅法》第3條第3款定義：「公益出租人：指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。」符合租金補貼申請資格者，依「公益出租人資格認定作業要點」第2點第2項規定，包含自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法、低收入戶及中低收入戶住宅補貼辦法、身心障礙者房屋租金及購屋貸款利息補貼辦法及其他機關辦理之租金補貼相關規定之一者。
（三）目前公益出租人享有的優惠包含：綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠；房屋稅適用自用住宅稅率1.2％；地價稅適用自用住宅用地稅率千分之二。《住宅法》於110年5月18日本院三讀通過，將「未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格者」新增為公益出租人，以因應實務上的需要。
（四）住宅政策協助的核心對象，本應是在市場上「租不起」（經濟弱勢）且「租不到」（社會弱勢）的群體。民間團體批評政府，補助對象高度重疊，讓單純經濟能力不足與最被市場排斥的兩種人，相互爭奪資源 。目前對於公益出租人除了前述的優惠，僅有道德呼籲，對於出租給老、殘、窮的風險，房東與包租代管的物業公司都沒有能力處理，自然不會將房屋租給弱勢族群。
（五）因此，有社福團體願意攬下房東的管理責任成為二房東，不僅房東收得到租金，也有人幫忙處理弱勢房客的問題，自然大幅提高出租的意願，爰此次修法方向可資贊同。但由社福團體負擔弱勢租客風險的背後，顯示現行對於公益出租人的優惠措施，仍無法提高其出租予弱勢族群的意願。
四、探討研析
(一) 明定社福團體轉租的對象，以社會與經濟弱勢者為限
依行政院111年5月核定的「300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」針對一定所得以下無自有住宅之個人或家庭，提供租金補貼，並為鼓勵婚育及加強關懷弱勢，加碼補貼金額。非屬社會與經濟弱勢的租金補貼對象，並不需要透過社福團體的協助，而其服務的對象應以弱勢戶為主，爰應明定以資明確。
(二) 明定出租予社會與經濟弱勢者，租金所得應免繳交所得稅
公益出租人所享有所得稅、房屋稅、地價稅的減免優惠及住宅出租修繕費、公證費的補助，並不因其出租對象不同而有差異。因此，在選擇房客時，必然優先選擇一般戶，如此，投入龐大資源補貼房東、房客及租賃業者，是否有幫助到真正需要的對象，對於「租不起」「租不到」的群體，是否有所助益？建議給予房東的優惠應有差別，對於將房子出租予社會及經濟弱勢者，其租金所得應免繳交所得稅，以增加誘因並符合政策目的。
撰稿人：吳淑青
