【僅供委員參考】
一、題目：預售屋違建之點交問題研析
二、議題所涉法規
《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《民法》及《消費者保護法》
三、背景說明
（一）據報載 ，臺中市某社區管委會投訴建商，將公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」，經都發局以違反《建築法》，限期拆除。管委會要求建商負責回復原狀，但建商以買賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕負責，乃向市府消保官申請調解。消保官建議，消費者簽訂預售屋買賣契約時，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容與建物設施是否相符，避免交屋後，因違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。
（二）《建築法》第77 條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」又，2020年修正之《預售屋買賣契約書範本》第12條關於「建築設計變更之處理」以「室內隔間及裝修為限」，並須「經雙方於工程變更單上簽認」，且其簽約注意事項第10點明示「室內隔間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將有導致保固請求權喪失及損及鄰近房屋之損害賠償之虞；而無其他關於「二次施工」或「變更用途」之約定範本 。
四、探討研析
（一）一般消費者，通常不瞭解何謂違章建築，而有賴建築專業人士協助以認知。況且預售屋買賣實務，無不採行定型化契約，以致買方對於建商出售的預售屋，往往只有「買或不買」與「議價」之選擇，對於建築設計與施工，往往無置喙餘地（自購單位之內部裝修除外）。儘管建商未必具備建築專業能力，仍須仰賴建築師與營造業者，但其身為賣方，不但應就預售屋負起瑕疵擔保責任（《民法》第354條）；並應就「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規，負有告知與提醒之義務，才能充分保障消費者之交易安全。
（二）雖然《消費者保護法》第5條規定：「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」看似消費者「應致力充實」其所購買之預售屋「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規之資訊。但同法第 4 條更明確揭示「企業經營者對於其提供之商品或服務，應......向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」所以，除非建商能舉證消費者明知有違反建築法規之事實，否則建商不能以「二次施工」或「變更用途」係出自消費者之同意而免責。
（三）《消費者保護法》第11條第1項固已規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。」然而同條第2項及第12條第1項又分別規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」所以，預售屋之買賣，如建商可利用契約條款排除其應提供之資訊，自顯失公平，應認無效，方足以保護消費者權益，並落實其立法精神 。
（四）為有效杜絕消費者因不諳建築法規，及不具充分瞭解使用執照及其圖說之能力，以致建商得以藉預售屋之驗收及點交，將廣告內容有違建築法規之事實，透過不利於消費者之定型化契約條款，以推卸其應提供「二次施工」或「變更用途」有違建築法規之資訊的責任，遂令消費者蒙受不利益，甚至有嚴重損害之情形，與其藉由法規之解釋，不如修正相關法規，更能有效保護消費者。茲建議於《消費者保護法》增訂，預售屋完工後之驗收及點交予消費者時，應經建築師出具無違反建築法規之證明書（或保證書）之規定，以保護消費者。蓋以實務上，常見一案公司，即預售屋完工並移轉登記予買方後，該公司即解散清算，因此，該建商出具之證明或保證，已然不具實質意義。再者，建築師乃具專業能力足以檢視並判斷建築物於取得使用執照之後，有無「二次施工」或「變更用途」，是否違反建築法規；由其出具證明，最能保障消費者權益。
撰稿人：李基勝
