【僅供委員參考】
一、題目：住宅租賃契約適用法律問題研析
二、議題所涉法規
租賃住宅市場發展及管理條例、消費者保護法
三、背景說明
（一）立法院於111年9月27日針對「租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條例)」相關修正草案 召開朝野黨團協商會議。與會委員針對現行第5條將住宅租賃契約(以下簡稱租賃契約)分為「具消費關係」及「非具消費關係」兩類，並就其適用法律為不同規範等疑義有諸多討論。
（二）本條例第5條第1項規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法(以下簡稱消保法)相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」所謂消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。為保護消費者權益，內政部早在本條例制定之前，已依消保法第17條第1項 規定公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(現名稱：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項) 」，期能導正租賃市場亂象，減少租賃消費糾紛。惟前開事項僅適用於消保法所規範之消費關係，對於非具消費關係之租賃契約(如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者而非消費者等情形)，則無消保法適用之餘地。
（三）為健全住宅租賃關係，保障租賃雙方當事人權益，本條例第5條第1項後段爰就非具消費關係之租賃契約，授權由中央主管機關訂定其應約定及不得約定事項。據此，內政部於107年6月28日發布「住宅租賃契約應約定及不得約定事項 」，以資規範。
（四）有鑑於本條例第16條提供之住宅租賃爭議調處機制成效不彰，爰有提案主張將具消費關係者明文化，並增訂得準用消保法有關申訴與調解之規定 。亦有提案主張不再區分租賃契約是否具消費關係，於本條例增訂住宅租賃調解機制及相關罰則規定，全部回歸由本條例規範者 。
（五）內政部代表於前述會議表示，倘不再區分租賃契約是否具消費關係，全部於本條例中規範，恐衍生與消保法相關契約保障、爭議申訴調解等法令適用競合及實務執行疑義。行政院消保處代表則指出，現行實務已將大部分的租賃案件納入消保法適用，惟如將一般的房東也認定為企業經營者而使其負擔無過失責任，在國民情感上似乎也難以理解 。
四、探討研析
(一)消保法關於企業經營者之規範
消保法主要重點在於規範消費者與企業經營者間發生之消費關係，並以企業經營者為主要規範對象及責任主體。所謂「企業經營者」，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。為保護消費者權益，消保法課予企業經營者諸多義務及較重的責任。例如：確保商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。違反前開規定，對受有損害之消費者或第三人負無過失責任(第7條)。依本法提起之消費訴訟，消費者得因企業經營者主觀上可歸責程度不同，請求1倍以下至5倍以下之懲罰性賠償金(第51條)；法院為企業經營者敗訴之判決時，得依職權宣告為減免擔保之假執行(第48條)。
其次，關於企業經營者使用定型化契約之規範，諸如訂約前應予消費者合理審閱期間(第11條之1)；契約條款如有疑義應為有利於消費者之解釋(第11條)；對違反中央主管機關公告之應記載或不得記載事項者之處罰規定(第56條之1)。主管機關得隨時派員查核(第17條)，並得對規避、妨礙或拒絕調查者處以罰鍰(第57條)等。
綜上可知，消保法側重於對消費者之保護，對企業經營者課予較高度的義務及責任，寬認住宅租賃契約為具消費關係，固較能保障承租人權益，惟對僅出租1戶(間)的小房東課予前開義務及責任是否合宜，實待商榷。
(二)消保法與本條例適用之關聯性
關於租賃契約之規範，民法、土地法及本條例均定有明文。本條例為規範住宅租賃事項之特別法，依中央法規標準法第16條規定，應優先適用之。是以，有關租賃契約之權利義務事項，無論是否具消費關係，均應依前開法律規範之。
本條例制定當時，似因實務上已依消保法公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並已將房屋租賃案件納入消費爭議處理機制，考量現實上猶有部分租賃契約不符適用消保法之要件(不具消費關係)，爰以是否具消費關係作為區別，亦即具消費關係之租賃契約，仍依消保法及住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定辦理；非具消費關係者，則授權由中央主管機關定明其應約定及不得約定事項，以補充規範前開以外之租賃契約。
租賃契約是否納入消保法及依其授權擬訂之定型化契約應記載及不得記載事項規範，應依消保法相關規定解釋及適用之，與本條例是否定有明文，是屬二事。然現行第5條第1項前段規定，文義上易使人誤認具消費關係之租賃契約僅適用消保法相關規定，而排除本條例之適用。實則，本條例除第4條 所列各款情形外，凡租賃契約，均應適用之；其中若屬本條例第32條 第3項所定文件或經中央主管機關依消保法第17條擇定及擬訂公告定型化契約應記載或不得記載事項者，則同時有消保法相關規定之適用。
(三)建議修法方向
綜上所述，為避免本條例與消保法在適用及實務執行上產生疑義，現行第5條第1項及第4項關於具消費關係及非具消費關係等文字，建議宜予刪除；其次，查住宅租賃糾紛目前已有「消費爭議調解」、「鄉鎮市區調解」、「不動產糾紛調處」及「法院調解」等訴訟外紛爭解決機制，本條例是否有增訂「住宅租賃爭議調處」機制之必要，建議宜參酌目前各單位受理相關案件數量及處理現況再予決定；至若有針對違反依第5條第1項訂定之應約定及不得約定事項者增訂罰則規定必要，相關主管機關日後應如何裁處 ?亦應一併納入考量。
撰稿人：陳宏明
