三、土地集中在少數人之情況由來已久，且法人相較於個人平均持有較大面積之土地，雖已實施房地合一稅新制，惟或囿於課稅範圍之侷限、或稽徵實務困難，恐難抑制土地集中之情況

不動產買賣相關成本，主要項目包括地價稅、房屋稅等不動產持有稅，及土地增值稅、房地合一稅等不動產交易稅，其中房地合一稅主要為解決房地分開課稅之缺失，建立合理透明稅制與國際稅制接軌，經查：

(一)法人相較於自然人平均持有較大面積之土地，惟營利事業房地合一稅之稅收相較於個人，差距頗大，雖房地合一稅新制將營利事業比照個人按持有期間採差別稅率，然其成效尚待觀察

1.為建立房地合一課徵所得稅制度，《所得稅法》部分條文修正案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正案於104年6月24日公布，並自105年1月1日起施行。惟鑑於房地合一稅自105年實施以來，實務上常有透過設立營利事業買賣不動產，或藉公司股權移轉形式移轉不動產，為抑制短期投機炒作和穩健房市發展，以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事，營利事業將比照個人按持有期間採差別稅率課稅；另為減緩目前過熱之預售屋市場及紅單之炒作，將預售屋交易納入新制房地合一稅課稅範圍，房地合一稅新制於110年4月28日經總統公布，同年7月1日起施行。

2.依財政部性別統計資料之地價稅開徵概況與財政統計年報之地價稅源統計資料交叉分析，109年度全國共有約826萬戶自然人納稅義務者，持有面積共11萬8,779公頃，其中自用住宅用地3萬1,421公頃(約360萬戶)，平均持有87平方公尺；一般用地8萬7,358公頃土地(約466萬戶)，平均持有187平方公尺。另法人持有5萬6,507公頃土地(約27萬戶)，平均持有2,097平方公尺，顯示法人挾其資金優勢，相較於自然人平均持有較大面積之土地。

3.復依據公開資訊觀測站揭示，29家上市櫃建設公司109年度財務報表之「營建用地」帳面金額總計約1,473億元，較108年度之1,181億元，增加292億元，其中前12大合計約1,188億元，占80.65%，且較108年度增加233億元(詳表37)，顯示大型建商持有價值超過1千億元龐鉅待開發土地，且有增加之現象。

4.另依據財團法人保險事業發展中心統計資料顯示，國內20家人身保險業109年底帳上投資用不動產之帳面價值高達1兆3,521億元，其中前12大合計約1兆3,415億元，占99.22%，且較108年度增加1,852億元(詳表38)，顯示壽險公司持有價值不斐之不動產且集中在部分幾家。雖壽險公司持有不動產主要係用以投資與開發，投資商辦大樓或商務出租住宅亦以收取租金為主，惟近年來屢有壽險公司因投資不動產逾5年未興建完全或未符合即時利用率標準而遭罰款，且壽險公司持有之不動產多位在都會地區之精華地段，上開地區之可開發土地本已較為稀少，土地資源若過於集中，恐造成奇貨可居，進而推升地價。

5.又依內政部統計資料，109年第4季，持有一年內即出售住宅之比例，自然人為9.74%，非不動產及營建工程業法人之短期交易比例則高達54.51%，顯示法人住宅短期買賣行為相當頻繁。惟109年度營利事業課徵房地合一稅僅32億1,934萬3千元，相較於個人之119億0,914萬5千元，差距頗大，房地合一稅舊制似無法抑制法人短期投機炒作之現象，雖房地合一稅新制將營利事業比照個人按持有期間採差別稅率課稅，惟法人資金較為雄厚，延長持有時間，即可規避高額賦稅，爰若無持有稅之配套，其成效恐待觀察。

(二)5%之納稅人擁有逾6成之私有土地，或為大面積廠辦等之需求，惟土地若過於集中，恐造成市場供需失調

1.依據財政部財政資訊中心公布之臺閩地區地價稅面積級距戶數統計資料(詳表6)，105年度私有土地之地價稅納稅義務人共計808萬4千戶、總面積17萬9,404公頃，其中500平方公尺以上42萬1千戶(5.21%)、持有11萬7,446公頃(65.46%)；109年度私有土地853萬3千戶、總面積19萬2,421公頃，其中500平方公尺以上46萬6千戶(5.46%)、持有12萬7,404公頃(66.21%)，顯示土地集中在少數納稅人之情況由來已久，且有上升趨勢。

2.若就私有土地之稅地種類進一步分析(詳表7)，一般用地地價稅為稅率級距第3級以上之納稅人，105年度2萬1,466戶、持有2萬2,951公頃；109年度2萬3,127戶、持有2萬3,617公頃，計增加1,661戶、666公頃，平均每戶持有之土地面積介於1.02至1.08公頃。

3.另工礦業用地105年度8,253戶、持有2萬8,616公頃；109年度8,408戶、持有2萬9,928公頃，計增加155戶、1,312公頃，平均每戶持有之土地面積介於3.47至3.56公頃，顯示工礦業用地土地集中化之情形較一般用地明顯(詳表7)。

4.按六都觀察，臺北市貴為首善之區，土地價格普遍較高，109年度一般用地地價稅稅率級距為第3級以上之納稅人，臺北市430戶，持有417公頃，平均持有0.97公頃，以寸土寸金之臺北市而言，其持有面積難謂不大；而新北市2,391戶，持有2,594公頃、桃園市2,446戶，持有2,704公頃、臺中市2,997戶，持有2,318公頃、臺南市2,122戶，持有2,422公頃、高雄市2,000戶，持有2,368公頃，平均每戶持有之土地面積介於0.77至1.18公頃。

5.又依據105年度及109年度臺閩地區及六都地價稅面積戶數統計表(詳表6)、近5年全國及六都土地增值稅徵收概況(詳表16)及住宅價格季指數(詳表39)作交叉分析，檢視六都中持有500平方公尺以上戶數及面積占比，其中桃園市、臺中市及臺南市面積占比上升較為顯著；而以近5年土地增值稅應納稅額成長幅度觀之，臺中市、桃園市及臺南市分居前3名，增幅各為60.04%、42.62%及42.29%；另其住宅價格季指數之增幅亦較其他六都及全國為大，似隱含土地集中度及買賣移轉次數與住宅價格存在連動關係。

6.土地集中在少數人之情況，或為大面積廠辦等之需求，惟土地具稀少性與不可再生之特性，土地若過於集中，甚至囤積土地、壟斷不賣，恐造成市場供需失調，並透過土地資產累積或地目變更，土地增值部分由少數者獲得，形成社會利益分配不均。

(三)現行稅制或課稅範圍之侷限、或稽徵實務之困難，恐難以遏止土地集中之情況

1.為解決房地分開課稅之缺失，建立合理透明稅制，並與國際稅制接軌，我國自105年起實施房地合一稅，房地交易所得合一按實價課徵，房地合一稅新制復於110年7月1日起施行，惟採日出條款及不溯及既往之設計，在特定時間後取得之房地始適用新制，然土地集中在少數納稅人之情況由來已久，且法人相較於自然人平均持有較大面積之土地，而法人資金較為雄厚，若無持有稅之配套，其發揮之效果恐有限。

2.復依土地法及平均地權條例規定，凡經直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2至5倍之空地稅。財政部及內政部雖已於100年1月26日台財稅字第10004504710號及台內地字第1000022074號函令頒廢止74年「空地稅暫停徵」之解釋令，將已停徵26年之空地稅解禁，惟空地之認定困難、稽徵成本高，以致各地方政府鮮少實施。

綜上，土地之使用、分配關係社會及經濟之發展，我國自105年起實施房地合一稅，房地交易所得合一按實價課徵，惟採日出條款及不溯及既往之設計；房地合一稅新制雖復於110年7月1日起施行，惟法人資金較為雄厚，若無持有稅之配套，其發揮之效果恐有限。另100年1月26日雖將已停徵26年之空地稅解禁，惟空地之認定困難，致各地方政府鮮少實施。惟土地若過於集中，甚至囤積土地、壟斷不賣，恐造成市場供需失調，進而推升房價，然「居住正義」影響甚鉅，財政部允宜博採周諮，合理化持有大面積土地者之稅負成本(如:調增一般用地之最高級距稅率或空地稅)，以促進房地產市場健全發展。