為活化開發高雄港舊港區土地，港務公司於106年3月29日與高雄市政府合資成立高雄港區土地開發股份有限公司（以下簡稱土開公司），期結合高雄市政府都市規劃、開發及港務公司港區水岸開發，促進高雄港區與周邊高雄市區土地之發展與利用。土開公司資本額1億元，其中港務公司投資5,100萬元，持股比率51%，係屬港務公司之子公司，高雄市政府投資4,900萬元，持股比率49%。經查：
(一)土開公司營運模式概述
土開公司以高雄市政府及港務公司高雄港舊港區碼頭周邊區域經管之土地進行規劃招商，營運模式如下：
1.涉及港務公司之土地，採行「租賃」模式：依相關規定承租土地，進行規劃、開發、興建、營運、使用收益及物業管理等業務，並向營運業者收取土地租金或權利金。
2.其他與高雄港市發展建設有關之土地：採行前揭之租賃模式或他多元營運模式，如設定地上權、促參。
(二)土開公司歷年之營運及開發情形
土開公司以高雄港1-10號碼頭與21號碼頭、淺1、2、3碼頭(第3船渠)、高雄港一港口南岸及安平港觀光遊憩商業區(三鯤鯓)等土地為優先開發標的，該公司歷年之營運及開發情形如下：
1.營運情形：106年度至108年度營業收入增加4.58倍，由2,000萬元增至1億1,155萬6千元；本期淨利增加2.95倍，由268萬2千元增至1,058萬1千元(詳附表3.5.1)。
2.開發實績：實際開發面積由106成立年度之12萬6,700平方公尺增為109年3月之15萬9,216平方公尺，增加3萬2,516平方公尺(25.66%)；開發標的為安平港遊艇碼頭A區及高雄港舊港區，截至109年3月累計開發面積分別為12萬7,407平方公尺及3萬1,809平方公尺(詳附表3.5.2)。另該公司業於107年度完成「高雄多功能經貿園區特定區第20開發工區切分計畫書」及「高雄多功能經貿園區特定區第20工區開發計畫書」。
3.規劃中之開發計畫(詳附表3.5.3)
(1)多功能經貿園區第60期重劃區停3用地：標的面積1萬1,350平方公尺係高雄市政府所有，土開公司與該府合作開發，預計採BOT方式辦理，預期合約期50年之權利金收入約1.2億元。
(2)原高雄港候工室整建營運招商案：標的面積3,100平方公尺係港務公司所有，由土開公司承租後招商興建營運，預期合約期限約19年8個月，開發權利金300萬元，月收租金45萬元，並按營業收入級距收取營運權利金。
附表3.5.1：土開公司近年度營運概況表 單位：新台幣千元
科目
106年度決算數(基期)
107年度
108年度
109年度預算數
決算
決算較基期增減數
決算較基期增減倍數
決算
決算較基期增減數
決算較基期增減倍數
營業收入
20,000
78,743
58,743
2.94
111,556
91,556
4.58
123,668
營業成本
2,688
49,078
46,390
17.26
67,935
65,247
24.27
71,437
營業費用
13,872
25,001
11,129
0.80
32,086
18,214
1.31
34,659
營業外收入
359
3,325
2,966
8.26
2,036
1,677
4.67
562
營業外費用
561
499
-62
-0.11
345
-216
-0.39
578
所得稅
556
1,522
966
1.74
2,645
2,089
3.76
3,511
本期淨利
2,682
5,968
3,286
1.23
10,581
7,899
2.95
14,045
※註：1.資料來源，各年度決算書及預算書；本報告整理。
2.106年度及107年度為審定決算數，108年度為初編決算數，109年度為法定預算數。
3.本期淨利=營業收入-營業成本-營業費用+營業外收入-營業外費用-所得稅；因4捨5入之故，可能會產生尾差。
附表3.5.2：土開公司近年度開發實績概況表 單位：平方公尺；%
年度
項目
106
107
108
109Q1
說明
安平港遊艇碼頭A區
126,700
127,407
127,407
127,407
配合港務公司安平港發展定位「北觀光，南自貿」，推動親水遊憩相關產業招商
高雄港舊港區
0
14,368
31,809
31,809
配合土開公司投資計畫書內容，進行高雄港舊港區招商開發規劃，初步已完成棧貳庫商轉及周邊停車場整合利用。
合計
126,700
141,775
159,216
159,216
開發面積年成長率
-
11.9
12.3
0
※註：資料來源，交通部；本報告整理。
附表3.5.3：土開公司規劃中開發計畫概況表 單位：平方公尺
項目
土地所有權
面積
預計辦理方式
預計收入
多功能經貿園區第60期重劃區停3用地
高雄市
11,350
BOT
合約期50年，權利金2.88億元，需與高雄市政府分潤，其中土開公司42%，約1.2億元。
原高雄港候工室整建營運招商案
港務公司
3,100
自辦招商
由土開公司承租土地招商，合約期19年8個月，開發權利金300萬元，月收租金45萬元，另營業收入逾2,000萬元者，按級距收取2%、3%及5%之營運權利金。
※註：資料來源，交通部；本報告整理。
(三)高雄港舊港區土地亟待開發經營，以轉型活化
「高雄多功能經貿園區第20工區」位於高雄港1-10號、16-18號及21號碼頭，總面積32萬餘平方公尺，土開公司於107年間完成該工區切分計畫書及開發計畫書之審議暨開發許可，惟尚未完成開發許可協議書之簽訂。
據交通部109年5月6日發布之新聞稿，未完成簽訂開發許可協議書之理由略以，高雄港舊港區座落於「高雄多功能經貿園區第20工區」內，該公司依相關規定研提開發計畫，高雄市政府107年12月5日審查通過，該計畫回饋負擔比率於108年12月16日由42%調回52%，經外部專業評估，以民間業者投資觀點已無土地開發效益，故尚無法完成簽訂開發許可協議書，建議高雄市政府在不高於42%之原則下納入代金回饋、區外回饋及利潤共享等多元方式，以提高業者實質開發利基。因開發許可協議書未完成簽訂，故相關之高雄港舊港區土地未能實質開發經營，予以轉型活化。
綜上，土開公司成立以來，營業收入及獲利均呈成長趨勢，惟以開發面積觀之，109年3月為15萬9,216平方公尺較106年度僅增加3萬2,516平方公尺，開發面積未能大幅成長，主要係「高雄多功能經貿園區第20工區」之回饋負擔比率及回饋方式仍待協調，無法完成簽訂開發許可協議書所致。為促進高雄港舊港區土地之轉型活化，交通部、港務公司與高雄市政府允宜賡續積極協調，加速推動開發，提升土地運用效益，以帶動經濟發展。