國有土地乃國家重要資源及財富，為加強開發國有土地，創造永續財源，財政部賡續訂定「加強國有不動產活化運用計畫（103年至106年）」，透過多元活化方式引進民間資源共同開發運用，其中活化運用國有公用不動產預估可創造年度收益400億元以上；國有非公用不動產目標總收益2,397.2億元，其中公開招標出租預計租金收入為3.2億元。經查：
（一）國有土地年租金係以土地申報地價作為計收基礎，較一般正常交易價格相對低廉，能否確切反映土地使用之經濟價值，有待商榷
依國有公用不動產收益原則第4點：「出租之租金標準：（一）公開租標者：1.標租底價，基地年租金率不得低於5%，…。以基地年租金率競標，…。2.得標後不動產之年租金，按當期申報地價總額…，乘以得標之租金率計收。…。（二）逕予出租者：1.基地年租金不得低於當期土地申報地價總額乘以5%，…」、國有非公用不動產出租管理辦法第5條：「本辦法所稱租金率，指依下列基準計算年租金之比率。…：一、建築基地：當期土地申報地價總額。…。」以及行政院82年4月23日台82財字第11153號函「國有出租基地租金率調整方案」第1項：「國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金。」等規定，可知國有土地出租租金金額大小除租金率外，尚取決於申報地價之高低，而依平均地權條例施行細則第21條規定：「公有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報…。」爰國有土地之出租依前揭規定，係以公告地價為租金計算基礎（礦業用地為市價查估）。
公告地價依平均地權條例第14條規定，原係每3年調整一次，惟鑑於3年1次重新規定地價無法確實反映不動產景氣變動狀況，且易造成每次調整漲跌幅變動過大。為貼近不動產市價脈動，該條規定於106年5月10日修正，將原每3年重新規定地價一次，調整為每2年重新規定地價一次，但必要時得延長之。據內政部統計資料， 96年至107年間公告地價5次之全國平均調漲幅度為9.96%，雖105年全國公告地價評定調升幅度平均達3成以上（30.54%），然其占一般正常交易價格之比率，105年全國平均僅達20.5%（詳附表15），107年度亦僅占20.02%。由此可知，公告地價與市價間落差，未能反映市價之問題依舊存在，爰以土地申報地價為計收基礎之國有土地出租年租金，必然遠低於一般正常交易價格，能否確切反映土地之區位價值及使用之經濟效益，實有待商榷。
附表15：近5次全國公告地價調幅及其占一般正常交易價格百分比統計表
單位：%
項目
公告地價漲幅幅度
公告地價占一般正常交易價格百分比
年期
96
99
102
105
107
96
99
102
105
107
全國
9.98
4.24
8.66
30.54
-3.63
19.04
21.96
20.19
20.50
20.02
臺北市
7.02
6.05
5.54
30.38
-6.12
34.48
31.47
25.46
26.29
26.28
臺北縣
15.95
6.85
-
-
-
21.75
22.30
-
-
-
新北市
-
-
10.72
33.26
-0.84
-
-
17.74
17.24
17.48
桃園縣
22.25
14.68
-
-
-
18.72
20.49
-
-
-
桃園市
-
-
15.23
34.56
-4.00
-
-
20.10
19.39
18.85
臺中市
15.29
1.27
15.78
38.25
-6.36
16.88
14.00
14.12
14.61
13.58
臺中縣
9.21
1.74
-
-
-
13.28
13.59
-
-
-
臺南市
3.53
-0.104.34
32.36
-0.05
24.83
24.32
18.70
19.42
19.18
台南縣
6.56
2.77
-
-
-
17.11
16.56
-
-
-
高雄市
5.14
0.71
9.47
32.52
-1.00
29.51
27.49
23.99
24.27
24.02
高雄縣
10.85
-1.05
-
-
-
18.43
18.04
-
-
-
宜蘭縣
7.87
1.08
16.75
118.00
-42.41
10.61
10.71
11.39
19.68
11.33
新竹縣
16.34
1.08
14.56
15.93
25.63
20.82
10.38
10.54
11.15
13.42
苗栗縣
20.05
4.20
15.32
29.29
-0.21
16.72
17.40
19.07
20.51
19.83
彰化縣
13.18
0.40
7.85
10.52
0.08
16.91
17.63
18.38
18.06
17.45
南投縣
1.61
0.46
9.25
25.21
-0.01
14.18
14.60
15.62
16.37
16.40
雲林縣
14.31
-2.90
1.29
7.02
0.33
24.58
26.00
26.81
26.88
26.06
嘉義縣
5.44
0.89
5.37
11.01
0.82
20.00
20.29
21.22
21.52
20.94
屏東縣
1.70
-0.39
7.84
18.50
0.83
20.60
20.47
21.46
19.95
19.10
臺東縣
7.84
1.27
11.60
16.53
1.81
14.70
15.19
16.29
15.26
14.99
花蓮縣
1.22
1.40
8.52
31.07
-9.75
15.24
14.46
14.18
14.20
12.84
澎湖縣
0.15
0.36
19.80
-0.22
1.05
10.79
9.29
7.83
6.57
6.41
基隆市
11.69
4.27
20.10
11.39
4.66
23.95
20.29
22.97
21.62
21.53
新竹市
0.89
2.52
4.39
28.29
0.00
24.25
20.15
18.55
18.55
19.60
嘉義市
0.32
-1.14
4.09
17.04
1.46
26.42
26.06
27.63
27.55
25.58
金門縣
28.94
0.00
0.00
9.44
0.05
8.11
7.42
4.37
2.84
2.88
連江縣
38.15
29.55
0.03
26.05
7.06
30.89
34.55
33.64
33.74
34.52
※註：1.資料來源，內政部地政司網站，本報告整理。
2.臺北縣、台中縣、臺南縣、高雄縣等縣市於99年底合併升格為直轄市，桃園縣於 103年升格為直轄市。
（二）不同使用用途之國有土地出租年租金一律採申報地價固定年息計收，恐因未適切反映土地使用價值，致外界有租金偏低之疑慮
揆近5年(103－107年)國有非公用財產活化運用，透過出租、設定地上權、委託經營、改良利用等方式，活化總收益年平均約61.43億元，其中以出租模式居多，出租收益占活化總收益之比率，年平均約47%（詳附表16）。惟無論採取活化運用方式為出租、設定地上權或委託經營，土地年租金（經營權利金）均按法定基準亦即申報地價計收，從前揭分析可知，以申報地價計算之租金水準遠低於一般正常租金。再者，由於近年土地價格呈持續上漲趨勢，一律僅收取法定租金，未將承租者使用用途可能創造之價值列入考量，使得長期租約（介於8年至10年間）存續期間下，作為娛樂場所、旅館等商業用途之年租金，尚存有每平方公尺未及10元之現象（詳附表17）。財政部雖於106年3月28日以台財產公字第10635003300號函行各機關：「國有公用不動產收益原則第4點所定租金為最低標準，各機關得考量出租標的區位條件、市場行情、承租人是否作營業使用等因素酌予調高。」惟因未訂明確相關規範，致各機關現行仍多以公告地價年息百分之五計收租金。
附表16：近5年國有非公用財產出租活化收益占比一覽表
單位：新台幣千元；%
年度
收益項目
103
104
105
106
107
出租
收益
標租
33,564
28,724
135,692
269,456
361,557
逕予出租
2,287,517
2,427,918
3,068,510
2,725,202
2,873,750
小計
2,321,081
2,456,642
3,204,202
2,994,658
3,235,307
活化總收益
5,736,978
6,303,807
6,039,002
5,171,000
7,464,613
出租收益占比
40.46%
38.97%
53.06%
57.91%
43.34%
※註：1.資料來源，財政部國產署。
附表17：108年度部分國有不動產出租收益（商業用途）概況表
單位：新台幣元；㎡
管理
機關
活化運用標的座落
面積（㎡）
承租者
用途
租約
起迄日期
年收益金額
年租金/㎡
國產署
新北市
八里區
18,960.89
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
100.7.1～108.12.31
1,371,480
72.33
新北市
八里區
9,192.44
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
100.7.1～108.12.31
721,644
78.50
新北市
八里區
15,915.60
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
102.7.1～108.12.31
875,328
54.99
宜蘭縣
礁溪鄉
28.58
和○休閒育樂股份有限公司
旅館
107.6.1～116.12.31
31,860
1,114
臺中市
和平區
307.00
谷○觀光企業股份有限公司
旅館
107.11.1～116.12.31
1,632
5.32
新竹縣
新豐鄉
153,560.59
新○高爾夫俱樂部股份有限公司
林作、
娛樂場
100.4.1～108.12.31
4,231,992
27.56
南投縣
魚池鄉
128.00
財團法人臺灣省○○潭文武廟
旅館
108.5.1～116.12.31
10,488
81.93南投縣
南投市
32.00
中○青年救國團
停車場
108.4.1～116.12.31
15,360
480
南投縣
魚池鄉
2,012.00
九○文化村股份有限公司
娛樂場
108.1.1～116.12.31
58,692
29.17
高雄市
岡山區
49,174.00
大○界國際村股份有限公司
娛樂場
100.10.1～108.12.31
712,956
14.50
高雄市
六龜區
7,206.43
鴻○溫泉育樂有限公司
旅館
99.10.1～108.12.31
246,252
34.17
台南市
白河區
2,274.53
芳○企業有限公司
旅館
108.4.1～116.12.31
92,220
40.54
屏東縣
恆春鎮
239.36
金○食品有限公司
旅館
99.2.1～108.12.31
105,312
439.97
林務局(東勢林 區管理處）
臺中市
和平區
83,035.60
龍○股份有限公司
遊樂區用地
101.2.1～110.1.31
355,263
4.28
臺中市
和平區
(註3)
3,511.52
臺○商務旅館股份有限公司
森林遊樂區住宿及餐飲設施委託民間經營移轉計畫(OT)案
103.6.19～113.6.18
1.土地租金 8,429元
2.固定權利金412,406元
3.變動權利金762,302元(廠商營收之3.5%計收)
336.93
林務局南投林區管理處
南投縣
魚池鄉
83,140.00
中○青年救國團
青年野營活動中心用地
102.1.1～110.12.31
10,392,500
125
南投縣
魚池鄉
10,360.00
雲○觀光股份有限公司日月潭分公司
提供飯店建築用地法定空地使用
101.11.1～110.10.31
1,295,000
125
南投縣
魚池鄉
45,590.00
台灣省公立○○學校教職員福利金籌集管理委員會
會館及環境附屬用地
103.8.8～112.8.7
2,172,703
47.66
林務局嘉義林區管理處
嘉義縣
阿里山區
8,163.00
中○青年救國團
青年野營活動中心用地
102.1.1～110.12.31
693,855
85
原民會
桃園市
復興區
9,284
○國團青年活動中心
遊憩設施
104.4.7～113.4.6
445,632
48
103
4,944
48
576
3,404
5.91
1,367
3,732
2.73
※註：1.資料來源，中央各管理機關提供，本研究彙整。
（三）審計部106年度查核發現國有非公用土地遭占用闢建露營區，或係承租人違約使用，及現行租金計收基準未盡公平合理等情事
依審計部106年度中央政府總決算審核報告(含附屬單位決算及綜計表)所揭露，截至民國106年9月底止，位處國有非公用土地之露營區計123案，據國產署初步查填該等土地使用現況及管理情形，核有：
1.上開各案與國產署訂有租約或委託經營契約者計43案，未訂租(契)約者計80案，未訂定租(契)約案件中，其中35案已依占用列管，另無租(契)約亦無占用列管者計45案；且部分案件未有勘查紀錄，或雖有勘查紀錄，惟最近一次勘查日期久遠，多案並已超逾10年，無法確認是否為露營區使用，或尚須複查有無變更使用情形，顯未能掌握各案土地現況；又部分土地經查位處保安林區，有影響水土保持之虞。
2.依現行計收基準核計之租金極為低廉，與業者運用國有非公用土地營運產生之收益相較顯未盡合理，亟待研酌訂定作為營業使用之租金計收基準，俾國家資源運用合乎公平正義。
綜上，租金是使用土地之代價，若無特別政策考量，國有土地之利用，理應追求經濟上之效益。是以，租金之收取與實際市價不宜差異過大。由於近年來土地價格高漲，連帶著土地公告現值與公告地價亦年有調升，然其占一般正常交易價格之比率近5年平均僅占20.34%，較一般正常交易價格相對低廉。爰以公告地價為參考依據之土地申報地價，作為國有土地年租金之計收基礎，能否適切反映土地區域價值及使用之經濟效益，實有待商榷，允宜就租金收取之合理性與公平性研謀妥適規範，以增裕國庫收入。