都市發展有其生命週期，歷史悠久之都市因早期欠缺規劃或建築物老舊，面臨經濟與物質功能衰退，須透過都市更新（urban renewal)進行有計畫地再開發利用，以達成有效復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益，進而提升城市之競爭力。

我國都市更新條例自1998年11月11日公布施行至今，中央及地方政府推動都市更新多年，多以擴展都市計畫用地之市地重劃方式進行，且重視建物改建，忽視都市再生及公共利益，致成效極為有限。且因建商實施都更破壞當地文化及既有社會網路，或政府強制代拆民宅有居住不正義而受質疑圖利建商，或遭詬病助長房地產炒作及引發威脅恐嚇等情事，導致抗爭對立日趨激烈，徒浪費龐大社會資源，都更被污名化，阻礙都市再生與永續發展。本文擬就我國實施都市更新以權利變換方式為核心，探討當前推動都市更新面臨之問題，並提出建議意見，期提升推動都市更新之成效。