日本都市更新組織

1.日本都市更新目的

日本都市人口至為密集，因土地所有權人眾多，每筆土地面積皆甚小，且形狀不規則，舊市區內道路非常狹窄，建築物擁擠而相互連接，火災發生時容易牽連漫延，而地震頻繁，老舊建築耐震不足易釀災難，故亟需藉都市更新以增加都市公共設施及公共通道。1989年日本經濟呈現空前榮景，日經股票指數逼近3萬9千點，東京銀座之地價每平方公尺高達100萬美元，惟其後因「泡沫經濟」破滅，地價暴跌、股市狂瀉，經濟陷入長期停滯之失落年代，日本政府期望藉由推動都市更新以誘導民間投資，以共同促進經濟復甦。

2.日本都市更新組織

日本都市更新起步甚早，於1880年東京都政府即成立都市再開發局，開始推動都市更新。1919年通過都市計畫法將都市計畫由東京推廣至全國各地，1969年通過都市再開發法作為都市更新之專法，至小泉內閣時期更積極推動都市再生(Urban Renaissance)政策，2001年5月成立都市再生總部(Urban Renaissance Headquarter)，係都市更新最高行政機關，直接隸屬內閣，由首相主持，但該總部並非實際推行機構，僅負責相關法律修訂及政策擬定，實際推行仍由如東京都政府都市整備局之各地方政府辦理。2002年通過都市再生特別措施法(Urban Renaissance Special Measure Act)，依據該法設置「都市再生基金」，目的在引入民間資金以推動都市更新，由8家銀行，保險公司及其他金融法人共同投資，由日本投資銀行(DBJ) 主持，投資對象為都市再生特別措施法所認定之事業及其開發主體， 2003年推動之秋葉原UDX大樓為該基金首宗融資案件。

2006年4月將日本住宅公團改組為獨立行政法人都市再生機構(Urban Renaissance Agency，URA)，成為強有力之都更推行機構，近年來該機構業務重心由都市更新區土地取得與開發施工，逐漸轉向都更之協調作業。

日本都市更新策略

1.都市更新策略

日本都市更新策略大致上配合其都市計畫，而都市計畫又與經濟發展緊密結合，探究其推動都市更新策略，除通過完整之法律外，尚成立強有力之推行機構，且無論中央或地方政府都鼓勵都市再生，並與大型開發商密切合作進行，例如東京都政府提出增加樓地板面積之獎勵措施，期能藉都市發展改善國民生活品質，並成為帶動經濟成長之引擎，而都市更新成功案例亦不少。

2.東京六本木再開發案(六本木ヒルズ；Roppongi Hills)

更新歷程

日本都更典範案例─六本木再開發案面積約11.6公頃，由森建設公司主導，並邀請朝日電視公司加入團隊，係日本有史以來民間部門投資最大之都更計畫，總投資2,800億日圓（不含土地取得成本）；該地區1986年經東京都政府劃定為「誘導再開發地區」，森建設公司即發起都市更新計畫，1988年制定推進該地區再開發基本計畫，1990年成立再開發預備協會，1995年東京都政府核准都市計畫修正案，1998年六本木地區再開發聯合會成立，該會成員包括近400位地主及開發商（森建設公司），共同參與開發，2000年權利變換計畫獲核准，同年開始施工，2003年興建完成。

更新後概況

本案平均建蔽率為64％，容積率722％，更新後建築樓地板面積61萬1,720平方公尺，約為更新前之5.24倍，更新後公共設施面積2萬5,500平方公尺，約為更新前之1.68倍。六本木新城分為北方大廈、地鐵明冠/好萊塢世界、西側步行區、庭院步行區及六本木櫸樹阪大道等5個區域，主要建築包括：好萊塢美容美髮世界、森大廈、東京君悅大酒店、櫸樹阪六本木綜合樓、朝日電視臺、櫸樹阪天臺大廈、六本木新城入口大廈、六本木新城住宅大廈等，以「文化都心」為主題、「多元使用」為目標，融合文化、藝術、展演、辦公、商業購物、娛樂、飯店、餐飲、居住等功能，創造城市魅力及競爭力。且留設大量法定空地，保持原有水池及樹之記憶，將公園及廣場加以整合，超過一半面積為開放空間，利用豐富之綠色資源，以滋潤整個開發區，達到都市再生之目標。

更新後成果

六本木再開發案以人為本作為出發點，而非僅為土地投資案，由2位大學教授長期擔任都市更新諮詢工作，在預備協會成立期間即舉行一連串教育課程，使地主充分瞭解都市更新內容、權利變換與補償方式，經舉行逾百場說明會與談判後，對持反對立場之地主進行面談說明，並安排地主實地參訪都更成功案例。且該案自發起至竣工共歷時17年，探究其成功之關鍵，係積極透過與地主之充分說明與溝通協調及社區參與，不僅掌握未來發展之脈動與商機，且引進「森美術館」融入豐富文化與藝術創意。而土地所有權人仍居住於更新後住宅大樓內，並將土地以簽約租予六本木之丘管理公司，成為投資者以分享收益，建立開發公司與地主間全新之合作模式。

日本都市更新值得參採與借鏡之處

1.推行「多目標都市更新」政策

日本都市更新係為推動21世紀環境、防災及國際化等目標之都市重生，已成為改善經濟、文化、環境以及居住空間之多目標綜合性政策。

2.都市更新過程尊重土地所有權人，提高其參與都更意願

日本在社會文化或法律制度上皆對土地所有權予以高度尊重，推動都市更新過程亦極尊重土地所有權人，「權利變換」制度讓所有原地主均可參與再開發組合，與開發商共同成為都市更新實施者，且都更完成後可留住原地，避免「都市縉紳化」(urban gentrification)。且對原地主妥予照顧，如於都市更新辦理過程發給搬遷費及房租津貼等，以提高參與都更意願。

3.政府對都市更新事業給予協助及財務支援

日本政府對都市更新事業，不但在法令與制度上加以協助，尚在財務上予以支援，包括：中央政府及地方政府皆可對開發商提供免息貸款；都市更新若涉及道路、公園等公共設施，政府分擔部分之興建費用，最高金額可達一半；賦稅優惠；對都市更新之調查規劃設計、建物拆除、居民安置、興建廣場、興建公用停車場及開發空間等項目發給補助金。

4.辦理都市更新各階段之資訊均公開透明

更新區原地主與開發商可共同加入再開發組合，即可確保所有業務皆無秘密，使都市更新各階段之資訊均公開透明，政府提供之各項獎助亦皆確定，都更參與人可自行計算其更新後應有之權益。