二、香港都市更新組織及策略
香港都市更新組織
1.香港都市更新目的
香港都市更新除要重建老舊房屋以提高居住安全外，亦要改善弱勢者之生活環境與品質。根據香港市區重建局2011年調查統計，市區內樓齡超過30 年之建築物逾1萬6,000 幢，超過50 年者逾4,000 幢，其中「明顯失修」者逾2,000幢，約11 萬人居住在缺乏維修、設施破落之樓房，多屬弱勢群體。2010 年1 月29 日九龍馬頭圍道45號發生塌樓傷亡慘劇，引起全港震驚人心惶惶，故香港市區老化不僅需進行都市更新，亦為嚴重之社會問題。
2.香港都市更新組織─市區重建局
1987年以前香港政府除公營住宅外，很少涉及都市更新，通常皆由民間辦理，1988年始依土地發展公司條例(Land Development Corporation Ordinance)，成立專責之土地發展公司(Land Development Corporation，LDC)，由香港政府貸款1億港元作為營運資金，賦予推動都市重建工作，該公司於重建區如有未能取得所需土地，得請求香港政府予以收購，收購價格依2家以上專業估價公司之估價較高者為準，且地主亦可自聘專業估價公司評估，所需費用於合理範圍內，由該公司於完成收購時一併支付。
又為加快市區重建以解決市區樓房日益老化問題，於2001 年5 月1 日立法通過「市區重建局條例」，成立市區重建局（Urban Renewal Authority，以下簡稱市建局），以取代土地發展公司並突破其無法解決之問題，成為香港專責處理市區重建計畫之執行機構。市建局非政府機關，亦非私營企業，為具有法人地位之公營機構，性質屬非營利企業，其最高權力中心為董事會(25人)，全局職員共約400名。香港政府於市建局成立後，分5期挹注100 億港元，作為市區重建局之營運資金，並通過免補地價方式資助市建局之重建專案。市建局工作，主要由兩份文件規範，其中「市區重建策略」，屬於政策文件，由香港政府經過廣泛社會諮詢後制定，確立香港市區更新之任務及方向，再依據該策略制定「市區重建局法例」，具體規定市建局之組織及工作項目，具有法律地位。
香港都市更新策略
市建局採重建發展、樓宇復修、舊區活化及文物保育等四大業務策略，以更新舊區，解決市區老化問題，2011年1月公布全新「都市更新策略」(Urban Renewal Strategy，URS)，該項策略係由「發展局」(Development Bureau)主導，除依原市區更新12項主要目標外，加入人民優先、以地區整體為規劃單位及公共參與等策略，進行市區更新時，採「以人為先，地區為本，與民共議」之工作方針。並設立「市區更新地區諮詢平台」，主席由熟悉市區更新工作之專業人士擔任，成員由區議員、分區委員會成員、專業人士、區內具規模非政府組織與商會及市建局與有關政府部門之代表等組成，以進行各項市區更新規劃及相關研究，包括市區更新及重建範圍、社會影響評估、保育目標、執行模式及舉辦說明活動等，以提供建議供市建局參照辦理。市建局對各都市更新案辦理時程擬縮短為6至6.5年，其中規劃設計、土地取得以及基地清理等占3.5年。除所有權人加強協商外，可動用土地回收權(land resumption)，以加速重建土地取得。在重建土地清理完畢後，重建工作可採自行開發、委由民間開發商、或與民間開發商合作等方式辦理。香港政府初期對市建局撥付開辦資金與土地，長期而言，市建局須維持財務之自給自足。
市建局重建專案之發展計畫經財政司司長簽核後，向香港城市規劃委員會提交該計畫，並由該會向市民公告，經該會審核後陳報行政會議（Executive Council）審核，並以憲報方式進行公告後，該計畫始正式立案，市建局再進行詳細規劃並送城市規劃會審議，且將整份文件公告香港市民及有關政府部門、機構和團體以聽取相關意見，市建局進行動遷及給予業主及租戶賠償。
香港都市更新值得參採與借鏡之處
1.明確法令授權，授予收購物權、開發權力
市建局必要時可依「收回土地條例」規定，徵收重建區土地及其上之物業，以及開發權力。
2.立法賦予明確法律地位及市區更新任務與方向
市建局業務分別由「市區重建策略」與「市區重建局法例」規範，指導更新任務與方向及賦予組織與工作之法律地位，使市建局可順利執行市區更新工作。
3.市建局董事會組成多元，利於政府部門橫向溝通及資源整合
市建局最高權力機構為董事會，董事包括：屋宇署署長、民政事務總署署長、地政總署署長、規劃署署長及立法會議員、學者和社會工作者等，可彙集各界意見及處理老舊市區複雜更新問題，利於政府部門橫向溝通及資源整合。
4.彈性之財務機制
2002年6月香港立法會通過在5年內向市建局投資100億港元作為營運資金，以推行各項市區重建工作，透過彈性之財務運用機制，2011/12財政年度盈餘26億港元（最大收益係土地開發後增值，即土地開發後價格與土地收回之價差），資產淨值已達218億港元（含政府投資100億港元）。
附表9：我國與日本等國家（地區）都市更新推動內容概況表
項目
我國
日本
香港
新加坡
韓國
主管機關
中央：內政部；地方：直轄市、縣（市）政府
中央: 國土交通省、地方: 都道府縣政府
發展局
市區重建局(URA)
土地、運輸與海洋部與新鎮開發局
法源
都市更新條例
都市再開發法、都市再生特別措施法
市區重建局條例(URAO)
計畫法(Planning Act)
都市更新法
推動主體
大多數由建商擔任實施者辦理
大多數由地主與開發商所組成之再開發組合辦理
市區重建局主導
建商主導
民間部門與新鎮開發局主導
都更方式
權利變換為主
權利變換為主
市區重建局收購為主
建商收購
權利變換與新鎮開發局收購
經費來源
民間自籌
民間自籌
初期由政府撥款，以自籌為主
民間自籌
發行「住宅債券」籌措資金
政府獎勵
建築容積獎勵及容積移轉、租稅減免；中央都市更新基金補助擬訂都市更新事業計畫等
建築容積獎勵，對開發商提供免息貸款、分擔公共設施興建費用、租稅優惠及補助金
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建築容積獎勵，設立全國住宅基金對都市更新案件給與貸款
※註：1.資料來源，林元興、劉小蘭等8人，中央都市更新基金財源籌措及都市更新債券發行推動機制（2012），內政部營建署委託研究報告，頁57-58。