依都市更新條例第3條第1項第5款：「五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」之規定，故都市更新估價結果係權利變換價值之基準，決定各權利人之價值分配比例，而權利變換係由實施者委託3家不動產估價師進行權利價值查估，再由實施者選定其中1家估價結果作為依據，委託者為受託者之工作報酬來源，形同衣食父母，實施者擁有程序主導及選任權力，且實務上實施者所委託之3家不動產估價師，主辦之不動產估價師估價費用需百萬元，陪榜之另2家不動產估價師估價費用僅十餘萬元，配合實施者（建商）估價現象可見一斑。且都更地區產權複雜，公共設施未必都已登記，建築物含透天、公寓、電梯華廈及大樓等型態，估價師僅能依據實施者提供之產權地籍資料及設計平面圖進行估價與判斷，而實施者可利用都更執行控制權，以低估更新後房地產總價值方式，影響權利價值比例，造成權利人對不動產估價師之選定及估價結果之質疑與不滿，亦導致權利變換價值之爭訟不斷。