依國家發展委員會都市及區域發展統計資料顯示，全國都市計畫地區面積僅占國土面積之12%，卻居住80%以上人口，密度極高；又依據內政部不動產資訊平臺統計，全國30年以上建築約384萬戶、8萬6千棟，其中依公有建築物耐震評估經驗推估，未能符合耐震標準者約3萬4千棟，且存在公共管線老舊、加蓋違建嚴重、多數位於狹窄巷弄中且消防設施不完備、耐震設計與現行規範有所差距、環境品質不佳等問題亟待解決，均凸顯當前國內都市更新(以下簡稱都更)之重要性與急迫性。財政部為配合政府都更政策之推動，並兼顧國有財產運用效益及國庫利益，於96年4月11日訂定「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」。嗣國有財產署(以下簡稱國產署)為使經管之國有非公用土地參與都更案件有所遵循，依上揭處理原則第15點規定，於99年5月25日訂定「國有非公用土地參與都市更新注意事項」。經查：
(一)截至108年7月底止，國有非公用土地參與都更案件計1,465件、面積49.8萬餘平方公尺，更新前價值260億餘元，更新後價值449億餘元
依都市更新條例第46條第1項規定略以，公有土地及建築物，除另有合理之利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者外，於舉辦都市更新事業時，應一律參加都市更新，並依都市更新計畫處理之。國有非公用土地參與都更依相關規定，概可分為主導辦理都市更新、讓售予實施者、以權利變換方式參與(分配更新後房、地或權利金)等方式。據國產署提供截至108年7月底止國有非公用土地參與都更情形表(如附表1)顯示，國有非公用土地參與都更合計1,465件、參與土地面積49萬8,148.18平方公尺，其中依都市更新條例規定讓售予實施者計35件、面積1萬5,260.92平方公尺，讓售金額合計35億1,557萬2千元；進入選配階段參與分配者(含權利變換計畫已核定尚未分回房地、權利變換計畫未核定申請分配中、權利變換未核定先行參與分配及權利變換計畫已核定已分回房地、權利金、補償金者) 計122件、面積4萬8,936.71平方公尺。更新前價值260億59萬6千元，更新後價值449億3,400萬4千元，其參與權利變換選配結果，更新後分回房地、車位總價為434億8,142萬5千元、領取權利金14億5,257萬9千元。另依表列資料所示，財政部核定主導都更案件計有4件、惟因地方政府尚未同意委託財政部國產署北區分署辦理都更事宜、國有房地尚未完成占用之排除與收回，及地上國有房地尚未妥適處理等影響都更時程，亟待積極處理，以利國有土地之開發使用。
附表1：截至108年7 月底止國有非公用土地參與都市更新情形表
單位:件；平方公尺；新臺幣千元
項目
數量
(件)
經管國有非公用土地面積
(平方公尺)
更新前價值
更新後價值
參與方式
讓售
參與權利變換計畫選配結果
金額
更新後分回房地、車位總價
領取權利金
合計
1,465
498,148.18
26,000,596
44,934,004
3,515,572
43,481,425
1,452,579
財政部核定主導辦理都市更新案件(尚未公開評選實施者)
4
10,137.91
－
－
－
－
－
參與分配案件
權利變換計畫已核定(尚未分回房地)
10
10,024.62
7,531,492
13,809,411
－
13,569,349
240,062
權利變換計畫未核定(申請分配中)
12
15,613.97
7,617,855
11,926,633
－
11,844,206
82,427
其餘符合得參與分配之案件(尚未進入選配階段)
152
93,764.79
－
－
－
－
－
符合得讓售實施者案件
權利變換計畫已核定(尚未完成讓售)
27
4,105.50
2,264,432
4,046,214
－
3,851,220
194,994
權利變換未核定(先行參與分配)
58
8,860.63
4,848,282
8,888,741
－
8,527,716
361,025
其餘符合得讓售實施者之案件(尚未進入選配42階段)
281
31,623.14
－
－
－
－
－
已結案件
權利變換計畫已核定(已分回房地、權利金、補償金)
42
14,437.49
3,738,535
6,263,005
－
5,688,934
574,071
實施者申請案件經撤回、撤銷、駁回、失效或國有非公用土地經標售或讓售其他私人之案件
844
294,319.20
－
－
－
－
－
國有非公用土地已依都市更新條例規定讓售實施者案件
35
15,260.92
－
－
3,515,572
－
－
※註：1.資料來源，財政部國產署提供。
(二)國有非公用土地參與都更分回之房地，截至108年7月底止，尚有近半數未完成標脫，肇致房地閒置及管理負擔，允應研謀具體之彈性價格調整機制
依國產署提供截至108年7月底止國有非公用土地參與都更已分回房地及管理費負擔情形表(如附表2)所載，國有非公用土地參與都更已分回房地者計16案，分回店舖、住宅共212戶、車位共258個，其中已標脫住宅113戶及車位123個、辦理撥用作為社會住宅10戶，即尚有近半數未完成標脫。究其原因，主要係房市前景不明，影響民眾投標意願，另因列標價格係依國有財產計價方式相關規定參考市價查估，惟因價格彈性不夠，無法及時回應市場價格，致分回房地難以順利標脫，產生長期空置情形，並需負擔管理費用，統計截至108年7月底止負擔管理費用達3,651萬8千元。
附表2：截至108年7月底止國有非公用土地參與都更已分回房地及管理費負擔情形表 單位：新台幣千元
序號
建案
名稱
市(縣)/行政區
權利變換計畫核定日期
分回
戶數
分回
車位
完成接管日期
目前使用情形/預計用途
標出戶數/車位數
截至107年底止累計支付管理費
1
０揚
臺北市
北投區
92.6.23
1
0
95.3.15
已標脫
1戶
0
2
第０內
臺北市
文山區
97.6.17
3
3
102.11.13
3戶臺北市政府已撥用作社會住宅
無
517
3
千０田
臺北市
中正區
98.10.12
32
32
102.8.22
住宅
32戶/32車位
16,812
4
碧湖０鄰
臺北市
內湖區
99.6.23
15
15
105.10.24
107.5.7
(1戶)
住它/
店鋪
13戶/13車位
85
5
明０博
臺北市
大安區
99.7.15
17
41
107.3.30
住宅
無
4,491
6
翔譽雙０星
新北市
三重區
100.5.30
8
8
103.5.23
1戶空屋/7戶新北市政府已撥用作為社會住宅
無
881
7
東０匯
臺北市
中山區
100.8.22
14
28
105.6.1
住宅
14戶/28車位
2,124
8
永德０葉
臺北市
大同區
101.3.15
41
31
106.1.13
空屋/住宅、店鋪
21戶/
13車位
4,759
9
聯勤０喜
臺北市
內湖區
101.12.20
2
2
106.7.24
住宅
2戶/2車位
298
10
耕０
臺北市
大安區
100.7.4
44
57
106.9.29
空屋/住宅、店鋪
26戶/31車位
5,682
11
忠泰０ 磐
臺北市
大安區
104.5.5
1
1
107.7.30
空屋/住宅
無
77
12
全０圓
新北市
板橋區
102.12.3
1
1
106.11.16
空屋/住宅
1戶/1車位
97
13
萬０
臺北市
萬華區
102.4.26
11
11
107.3.9
空屋/住宅
3戶/3車位
520
14
全坤０ 峰
臺北市
萬華區
102.3.28
2
2
107.12.13
空屋/一般零售業/一般事務所
無
44
15
正隆０ 第
臺北市
中正區
101.8.27
14
20
已登記尚未接管
空屋/住宅
無
0
16
昇陽０ 薈
新北市板橋區
104.2.3
6
6
108.5.10
空屋/住宅
無
131
合 計
212
258
--
--
113戶/123車位
36,518
※註：1.資料來源，財政部國產署提供。
復依國產署提供截至108年7月底止國有非公用土地參與都更後可取得之房地案件情形表(詳附表3)，國有非公用土地參與都更案件中，權利變換計畫已核定(尚未分回房地及尚未完成讓售)、權利變換計畫未核定(申請分配中及先行參與分配)者計107件，更新後可取得店舖、住宅、辦公廳舍共833戶、平面或機械車位共1,025個，更新後房地、車位總價377億9,249萬1千元，另可領取權利金8億7,850萬8千元，合計386億7,099萬9千元。為免續發生分回之房地因難以標脫產生長期空置並造成管理費負擔，國產署允應研謀具體之彈性價格調整機制。
附表3：截至108年7月底止國有非公用土地參與都更後可取得房地案件情形表
數量
(件)
都更前國產署經管國有土地面積(平方公尺)
都更後可取得房地
建物數量
(戶)
建物總面積
(平方公尺)
車位
數量
(個)
車位
類型
更新後可取得權利價值
(千元)
更新後房地、車位總價
領取權利
金(含差額價金)
合計
107
38,604.72
833
135,018.44
1,025
平面/機械
37,792,491
878,508
38,670,999
※註：1.資料來源，財政部國產署，本報告整理。
2.表列資料為權利變換計畫已核定(尚未分回房地)、權利變換計畫已核定(尚未完成讓售)、權利變換計畫未核定(申請分配中)、權利變換計畫未核定(先行參與分配)之合計。
3.產品類型包括店鋪、住宅及辦公廳舍。
(三)國有土地參與都更權利價值之估價作業，允應善用委外協助估價機制，以確保國有土地應有之權利價值
國產署經管國有非公用土地依相關規定參與都市更新，至權利價值估價作業係依都市更新條例第50條規定辦理，作業方式為：
1.權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任3家以上專業估價者查估後評定。
2.該估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定1家，其餘2家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之；前開建議名單，由各級主管機關會商相關職業團體建議。
3.各級主管機關審議權利變換計畫認有必要時，得就實施者所提估價報告書委任其他專業估價者或專業團體提複核意見，送各級主管機關參考審議。
由上揭規定知悉，有關都更案件各權利人更新前權利價值與更新後應分配之權利價值估價，係由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定之，且由該實施者主導不動產估價師之選任、估價條件之設定，以及權利變換估價結果之選定。國產署雖依國有財產法第16條規定設置國有財產估價委員會，為國有財產估價機構，該署各分署依財政部國有財產署國有財產估價委員會組織規程第11條規定設置估價小組，並依國有財產計價方式及國有財產估價作業程序等規定辦理國有財產之估價。惟國有土地參與都更之權利價值高低，如前所述，係被動掌握在實施者所委託之不動產估價師，經管機關如未於估價過程中即參與協議、溝通，適時提出估價專業，則易發生國有土地權利價值遭低估情事。此前曾經審計部調查發現，國產署北區分署參與都更實際已發生國有土地權利價值遭低估之案例，惟其委外協助估價或提供專業審查意見之案件比例甚低。爰為確保國有土地之權利價值，允應善用委外協助估價機制。
綜上，我國當前80%以上人口居住於僅占國土面積12%之都市計畫地區，且區內建築老舊未能符合耐震標準者眾、環境品質不佳等，均凸顯都更之急迫性與重要性。財政部為配合政府政策之推動，雖已由國產署辦理國有非公用土地參與都更案件，惟參與都更分回之房地，截至108年7月底止，尚有近半數未完成標脫，肇致房地閒置及管理費負擔，允應研謀具體之彈性價格調整機制，另為確保國有土地之權利價值，宜善用委外協助估價機制。
（分機：1935 曾郁棻）