(一) 參與都市更新後國有土地價值雖大幅提升，惟由國產署主導辦理者僅4件，占整體都更案比率甚低

1.國產署統計國有非公用土地參與都市更新情形顯示，截至104年4月底止，辦理都市更新案件722件（不含撤回、失效及依都市更新條例讓售實施者之案件），土地面積逾20萬平方公尺，都更前總價值為140億餘元，都更後總價值為246億餘元，參與都更後總價值大幅提升逾百億元（詳附表3-4）；目前已分回房地4件，包括44戶建物及43個停車位，而由該署主導辦理者則包括台北市南港區玉成段、中山區長春段、中正區臨沂段及新北市新店區明德段等4件。

2.為避免發生以小面積私有土地主導大面積國有土地都更案情形，都市更新事業範圍內國有土地處理原則第3點規定，都更範圍內國有土地面積合計達500平方公尺，且占該土地總面積二分之一以上者，得由國產署或執行機關主導辦理都更案件；惟國有非公用土地參與都市更新注意事項第18點卻限縮主導都更條件，其中國有土地面積占都市更新單元土地總面積二分之一以上、未達五分之四者，需符合出租、占用面積合計未達國有土地總面積三分之一，違占建戶、承租戶合計未達30戶，暨私有土地及私有合法建築物所有權人人數均未達30人，且未發生都市更新事業申請人已取得私有土地及私有合法建築物所有權人各超過10％同意之狀況，始需研提主導辦理都市更新意見。故迄104年4月底止，參與分配案件中尚未分回房地及申請分配之27件，其中屬都更範圍內國有土地面積合計達500平方公尺，且占該土地總面積二分之一以上者為13件，比率近50％，恐無法有效消弭外界對私有地以小吃大之疑慮；而目前由國產署主導辦理之國有非公用土地都更案僅4件，占更新案件722件之比率約5‰，比率甚低，且於99年至101年間即陸續核定，辦理效率亦有需檢討之處。

附表3-4：國有非公用土地參與都市更新情形概況表

單位：新台幣億元

項目

數量

（件）

更新前

價值

更新後

價值

選配結果

更新後房地及車位價值

領取權利金

主導辦理都更案件

4

-

-

-

-

參與分配案件

權利變換計畫已核定

（尚未分回房地）

7

29.96

49.47

46.76

2.71

權利變換計畫未核定

（申請分配中）

20

78.79

138.22

136.82

1.40

尚未尚未進入選配階段之符合參與分配案件

163

-

-

-

-

符合得讓售實施者案件

權利變換計畫已核定（尚未完成讓售）

9

3.82

6.38

5.66

0.78

權利變換計畫未核定

（先行參與分配）

34

22.07

39.56

37.83

2.30

尚未進入選配階段之符合得讓售案件

481

-

-

-

-

權利變換計畫已核定

（已分回房地）

4

5.74

12.72

12.65

0.15

合計

722

140.38

246.35

239.72

7.34

※註：1.資料來源，國產署提供，截至104年4月底止。

2.本表數量不包含實施者申請案件撤回、撤銷、駁回、失效及依都市更新條例讓售實施者之案件。

(二)國有非公用土地都更權利變換價值之估價，多係由民間實施者掌握，如未能積極審查，恐損及國家資產權益

1.國有非公用土地參與都更主要係採權利變換方式實施，依都市更新條例第31條規定，權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配予原土地所有權人；是以，土地所有權人參與分配更新後房地之權益，係由更新前各宗土地權利變換前之權利價值比例所決定。惟據審計部審核報告及財政部自行研究案顯示，以往曾發生權利價值被掌握在實施者委託之不動產估價師遭低估之案例，及以真合建、假權利變換方式，低估國有地權利價值降低更新後房地樓地板面積，用以填補實施者與私有權利人協議分回建坪之情形，恐損及國家資產權益。

2.為維護國家資產權益，都市更新事業範圍內國有土地處理原則第7點第4項規定，國有土地辦理都更得委託專業或技術服務廠商提供專業或技術性協助；惟迄104年4月底，委外協助估價或提供專業審查意見之案件僅3件，占更新案件722件之比率約4‰，比率甚低，對國有土地權利價值之確保，恐未能彰顯其效益。另近年國產署亦對都市更新權利變換與國有土地參與權益之維護建立內控機制，篩選國有地面積、比例或價值較高之更新案，主動邀請實施者說明權利變換相關內容；惟承辦人員如未具備足夠之專業知能，上述機制恐僅流於形式，發揮之效用有限。