為辦理高鐵沿線站區土地開發業務，政府於88年間陸續公告實施桃園、新竹、臺中、嘉義、臺南等五車站特定區之都市計畫，總面積為1,507.53公頃。高鐵建設用地概分路線用地(包括路線、維修基地等)及車站用地二大類；為減少相關用地取得經費，交通部擬定「高速鐵路車站特定區區段徵收土地開發計畫」，取得五站剩餘可建地計305.24公頃土地（產業專用區132.84公頃、商業區33.31公頃、住宅區70.81公頃、其他68.28公頃），其中包含以設定地上權方式交予高鐵公司負責開發經營之附屬事業用地30.14公頃；其他剩餘之可建地，則以標售、標租或設定地上權方式處理(由高鐵基金編列相關預算並執行)，以帶動高鐵車站周邊土地之開發。至於道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場及國民學校等9項公共設施則無償登記為當地縣(市)有，以供地方發展之需。經查：

(一)高鐵基金辦理「高速鐵路車站特定區區段徵收土地開發計畫」績效欠佳，部分地區招商進度未如預期

高鐵基金辦理「高速鐵路車站特定區區段徵收土地開發計畫」，主要係為配合高鐵通車計畫辦理區段徵收開發作業，交付高鐵車站及事業發展用地予高鐵公司使用或開發，以整合週邊土地利用。該計畫期間自86年7月起至108年12月底止，屬於100％自償之計畫。

經查該項計畫執行迄今約18年，五個車站特定區之區段徵收作業雖大致完成，按修正後財務計畫預計可回收開發總成本之土地面積計307.3280公頃、預計可回收處分收入約872.3743億元；惟截至104年5月底，尚有172.9263公頃土地（預計處分收入429.4147億元），約占計畫面積56.27％之土地尚待執行 (詳附表4-6)，凸顯「高速鐵路車站特定區區段徵收土地開發計畫」執行績效尚待提升。

此外，如進一步分析各站開發處分情形，高鐵基金承辦高鐵車站周邊之土地招商業務，其中臺南及嘉義車站特定區開發處分進度落後較多(詳附表4-7)，未能達成高鐵設站後，進而帶動周邊地區經濟發展目標。究其原因，除高鐵車站部分地區土地非位於發展成熟區域，市場缺乏需求支撐外，嘉南地區未能吸引廠商參與，亦凸顯部分廠商對於出租或地上權招商認同性較低所致，此為高鐵基金後續推動招商亟待克服之重點。

附表4-6：高鐵車站特定區區段徵收土地開發計畫可回收開發總成本之土地面積及處分收入表（截至104年5月底止）

單位：公頃；新臺幣億元

項 目

財務計畫預計數

已執行數

待執行數

面積

金額

面積

金額

面積

金額

原土地所有權人優先買回土地

5.4071

8.1533

5.3491

9.5463

0.058

-1.3930

高鐵附屬事業用地

32.0484

93.8419

32.0487

93.8419

-0.0003

0

有償撥用公設

23.1156

15.0428

5.1459

5.3039

17.9697

9.7389

讓售事業用地

6.7638

14.2995

6.2830

13.3583

0.4808

0.9412

剩餘可建地：

239.9931

741.0366

85.5750

320.9092

154.4181

420.1274

住宅區

69.4438

150.2030

39.7301

201.694

29.7137

-51.4910

商業區

32.0813

158.4277

2.1374

28.8426

29.9439

129.5851

產業專用區

132.7713

426.3646

38.2799

84.8413

94.4914

341.5233

灌溉設施專用區

3.8971

1.5814

3.8971

1.5814

0

0

特定事業專用區

1.7996

4.4601

1.5305

3.9499

0.2691

0.5102

合計

307.3280

872.3743

134.4017

442.9596

172.9263

429.4147

※註：1.資料來源，交通部提供。

2.財務計畫預計面積及金額摘自財務計畫之土地處分價格及處分收入預估表；已執行數及待執行面積為地籍整理後登記面積；已執行數為實際執行金額；待執行金額為財務計畫預計金額減已執行金額。

附表4-7：截至104年5月底止各車站特定區區段徵收土地開發計畫辦理情形 單位：公頃；新臺幣千元

站區別

已完成徵收土地面積

供標售之

土地面積

已標售之土地面積

累計舉債

金額

累計支付

利息費用

累計支付 金額

桃園站

439.35

42.61

23.80

2,309,193

3,085,893

13,442,264

新竹站

307.82

64.02

58.66

(5,069,990)

2,179,962

11,840,821

臺中站

203.25

56.90

28.94

3,613,781

3,719,877

15,451,426

嘉義站

135.24

18.33

7.79

1,099,194

436,188

2,282,616

臺南站

299.72

88.16

15.19

10,918,037

4,304,768

14,756,130

合 計

1,385.38

270.01

134.40

12,870,216

13,726,688

57,773,257

※註：1.資料來源，交通部提供。

2.由於各站區財務採統籌調度，截至目前新竹站特定區區段徵收土地開發計畫已有盈餘，並提供其他站區調度，故其投資舉債金額以（）表達。

(二)財改方案實行後，預計將收回高鐵公司之站區開發地上權，惟未提具整體開發策略及相關配套措施

1.高鐵公司依約取得高鐵站區開發權利及原規劃概況：依高鐵興建營運合約及「台灣南北高速鐵路站區開發合約」(以下簡稱站區開發合約)之約定，高鐵「站區用地」包括「車站用地」及「事業發展用地」，其中「事業發展用地」之開發使用期間為各該站事業發展用地交付之日起算50年 (詳附表4-8)。為活化站區土地利用，並真實表達站區附屬事業用地之地上權價值，以反映、改善高鐵公司之資產價值及財務結構，暨提供符合市場慣例之地上權保障機制，交通部及該公司雙方同意：交通部提供予該公司站區附屬事業用地之地上權，其性質係屬供該公司自行開發經營或處分、移轉予他人開發經營及設定負擔之資產，使高鐵公司憑以取得高鐵建設以外之效益，並由該公司負責開發，自負站區經營管理之全部責任。依據站區開發合約規定，高鐵公司自交通部取得站區開發權利，於站區開發期限內得辦理桃園(青埔)、新竹(六家)、臺中(烏日)、嘉義(太保)、臺南(沙崙)等五個車站特定區內站區事業發展用地面積計約46.49公頃(詳附表4-9)，其中包括附屬事業用地部分可開發面積計約30.14公頃，原規劃引進開發項目包括：旅館設施、會議及工商展覽中心、餐飲業、休閒娛樂業、百貨零售業、金融服務業、一般服務業、通訊服務業、運輸服務業、旅遊服務業、辦公室等，配合廣場和交通設施用地等公共空間整體規劃形塑優質的生活環境。

附表4-8：高鐵公司取得站區開發經營特許期間表

站區事業發展用地

特許期間

桃園

95.7.1～145.6.30

新竹

96.8.22～146.8.21

臺中

96.8.22～146.8.21

嘉義

93.2.2～143.2.1

臺南

94.6.1～144.5.31

※註：1.資料來源，參自監察院98年度高鐵專案調查研究報告。

附表4-9：高鐵公司站區開發規模彙整表

站區別

事業發展用地面積(公頃)

商業使用最大樓地板面積

交通

設施

附屬

事業

站區

廣場

小計

平方

公尺

坪

建蔽率(附屬事業)

桃園站

0.17

8.55

2.00

10.72

342,000

103,455

60％

新竹站

0.30

3.13

1.60

5.03

115,500

34,939

60％

臺中站

6.14

11.30

0

17.44

542,400

164,076

70％

嘉義站

0

3.14

2.30

5.44

87,920

26,596

70％

臺南站

1.04

4.02

2.80

7.86

112,560

34,049

70％

合 計

7.65

30.14

8.70

46.49

1,200,380

363,115

-

※註：1.資料來源，高鐵公司網站，104年5月21日查詢結果。

2.「事業發展用地」分為「交通設施」、「站區廣場」和「附屬事業」三種用地，相關使用依都市計畫說明書等規定辦理。本項開發案採總量管制方式。

2.囿於財務狀況，高鐵公司將站區開發地上權抵押予聯貸銀行團，致開發延滯；惟財改方案規劃收回站區開發地上權，卻未一併提具開發策略及相關配套措施

依高鐵公司投資計畫書有關站區開發構想事業發展用地之開發，原規劃於用地交付完成30個月內，投入資金約669億元(自有資金328億元及向銀行貸款341億元)，一次開發完成開始營運，以產生站區附屬事業開發效益，並預估站區開發利益總計633億元(以92年幣值計)。交付高鐵公司之該等土地多位於車站第一排之區位優勢，依以往交通部辦理招商之經驗，部分廠商表示高度投資意願；惟囿於高鐵公司財務狀況及地上權抵押予聯貸銀行團等因素限制，影響開發廠商合作意願與進度，致高鐵站區土地開發進度延滯。

詢據交通部，財改方案規劃由其與高鐵公司依站區開發合約規定，合意終止原站區開發合約收回用地並簽署終止協議，返還事業發展用地開發權，以該等地上權之公平鑑價結果，折抵高鐵興建營運合約應繳納交通部之回饋金；另聯貸銀行團將塗銷站區開發地上權之抵押設定，俾將站區開發權利返還交通部。並由高鐵基金先行融資籌措財源，再由收回站區開發地上權未來開發效益及本案投資報酬償還。

鑒於站區事業發展用地開發進度，攸關各車站特定地區建設開發、地方發展及民眾觀感；且高鐵基金以往執行「高速鐵路車站特定區區段徵收土地開發計畫」之績效尚待提升；財改方案規劃由政府收回高鐵公司之站區開發地上權，卻未一併提具短中長期開發策略及相關配套計畫，如：後續開發所需相關資金來源及運用、未來開發效益，以及如何整合提升所管轄事業發展用地之土地開發效益等，均待具體研擬及落實執行。