國有土地乃國家重要資源及財富，為加強開發國有土地，創造永續財源，財政部賡續訂定「加強國有不動產活化運用計畫（103年至106年）」，透過多元活化方式引進民間資源共同開發運用，其中活化運用國有公用不動產預估可創造年度收益200億元以上；國有非公用不動產公開招標出租，預計增加租金收入3.2億元。經查：
（一）國有土地年租金係以土地申報地價作為計收基礎，較一般正常交易價格相對低廉，能否確切反映土地使用之經濟價值，有待商榷
1.按國有公用不動產收益原則第4點：「出租之租金標準：（一）公開租標者：1、標租底價，基地年租金率不得低於5％，…。依租金率競標，…。2、得標後不動產之年租金，按當期申報地價總額…，乘以得標之租金率計收。…。（二）逕予出租者：1、基地年租金不得低於當期土地申報地價總額乘以5％，…」、國有非公用不動產出租管理辦法第5條：「本辦法所稱租金率，指依下列基準計算年租金之比率。…：一、建築基地：當期土地申報地價總額。…。」以及行政院82年4月23日台82財字第11153號函「國有出租基地租金率調整方案」第1項：「國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5％計收租金。」等規定，可知國有土地出租租金金額大小除租金率外，尚取決於申報地價之高低。
2.由於現行法令對土地價格之查估或評定方式不一，致用途不同而存在不同之名稱，如公告土地現值、公告地價、申報地價或徵收補償市價等。其中公告地價之目的，乃提供土地所有權人申報地價之參考，其價格評定根據內政部88年及95年相關函示，公告土地現值表為其應依循原則之一；復依平均地權條例第40條第3項及土地稅法第33條第4項規定，公告土地現值不得低於一般正常交易價格之一定比例，並應隨市場合理調整至一般正常交易價格。因而一般對於地價之認定大多仰賴地政機關之公告地價及公告土地現值，政策運用上亦常以公告地價（申報地價）作為土地租金計算基礎。
3.依平均地權條例及地價調查估計規則相關規定，公告地價由各縣市政府調查最近1年之土地買賣價格或收益價格，公告土地現值則需經常調查地價動態，二者均需劃分地價區段或繪製地價區段圖並評估區段地價後，提經地價評議委員會評定，前者每3年規定地價1次，後者於每年1月1日公告。由於二者係為因應課稅需要而評定之價格，受政策因素與法制變革之影響，使公告地價與公告土地現值由兩價合一制演變為兩價分離制。據內政部統計資料，近年全國各縣市公告土地現值占一般正常交易價格比率，由100年全國平均81.48％，逐年提升至105年全國平均90.53％（詳附表3），然亦僅是市價之九成。公告地價3年1次之重新規定地價，93年至102年間4次之全國平均調漲幅度僅8.14％，雖105年全國公告地價評定調升幅度平均達3成以上（30.54％），然其占一般正常交易價格之比率，至105年全國平均亦僅達20.5％（詳附表4）。由此可知，無論公告地價或公告土地現值與市價間均存有落差，渠等未能反映市價之問題依舊存在，爰以土地申報地價為計收基礎之國有土地出租年租金，必然遠低於一般正常交易價格，能否確切反映土地之區位價值及使用之經濟效益，實有待商榷。
附表3：近6年全國公告土地現值占一般正常交易價格百分比統計表 單位：％
年期
100
101
102
103
104
105
總計
81.48
83.66
85.27
86.24
88.74
90.53
新北市
86.12
87.06
88.00
89.00
90.03
90.03
臺北市
86.70
87.60
88.54
89.47
90.43
93.29
桃園市
81.45
83.12
86.35
87.59
90.18
92.70
臺中市
73.75
80.60
80.78
80.98
85.67
90.27
臺南市
84.51
84.86
84.99
88.07
90.10
90.06
高雄市
83.18
85.48
86.94
87.95
90.22
90.22
宜蘭縣
75.19
80.88
83.87
86.00
90.07
90.01
新竹縣
59.38
58.38
65.31
66.71
72.44
77.88
苗栗縣
80.58
83.82
86.32
87.08
90.01
90.41
彰化縣
79.81
82.63
84.99
87.46
90.10
90.58
南投縣
80.92
83.01
85.00
87.56
90.15
90.50
雲林縣
80.93
82.84
85.23
87.75
90.47
90.71
嘉義縣
80.62
83.15
85.49
88.06
90.15
90.86
屏東縣
80.71
83.39
85.21
87.48
92.90
90.08
臺東縣
82.95
84.50
86.95
88.41
90.38
90.24
花蓮縣
77.53
80.54
83.79
86.89
86.91
90.05
澎湖縣
45.76
41.39
52.09
64.83
75.03
71.42
基隆市
84.15
86.30
87.17
88.53
90.60
90.61
新竹市
66.24
72.79
73.29
60.75
70.11
76.74
嘉義市
82.39
83.04
85.32
87.84
90.47
90.34
金門縣
58.78
67.75
72.74
77.85
78.05
82.01
連江縣
73.55
77.08
81.19
86.67
90.37
92.32
※註：1.資料來源，內政部地政司網站，本研究整理。
附表4：近5次全國公告地價調幅及其占一般正常交易價格百分比統計表 單位：％
項目
漲幅幅度
占一般正常交易價格百分比
年期
93
96
99
102
105
93
96
99
102
105
全國
9.68
9.98
4.24
8.66
30.54
17.35
19.04
21.96
20.19
20.50
新北市
0.44
15.95
6.85
10.72
33.26
20.90
21.75
22.30
17.74
17.24
臺北市
-0.68
7.02
6.05
5.54
30.38
34.40
34.48
31.47
25.46
26.29
桃園市
21.22
22.25
14.68
15.23
34.56
16.61
18.72
20.49
20.10
19.39
臺中市
6.70
15.29
1.27
15.78
38.25
15.60
16.88
14.00
14.12
14.61
臺中縣
1.40
9.21
1.74
-
-
13.21
13.28
13.59
-
-
臺南市
0.37
3.53
-0.10
4.34
32.36
26.25
24.83
24.32
18.70
19.42
台南縣
8.28
6.56
2.77
-
-
14.52
17.11
16.56
-
-
高雄市
6.07
5.14
0.71
9.47
32.52
28.00
29.51
27.49
23.99
24.27
高雄縣
6.64
10.85
-1.05
-
-
15.35
18.43
18.04
-
-
宜蘭縣
6.92
7.87
1.08
16.75
118.00
12.00
10.61
10.71
11.39
19.68
新竹縣
0.28
16.34
1.08
14.56
15.93
16.86
20.82
10.38
10.54
11.15
苗栗縣
6.23
20.05
4.20
15.32
29.29
14.82
16.72
17.40
19.07
20.51
彰化縣
-0.45
13.18
0.40
7.85
10.52
12.97
16.91
17.63
18.38
18.06
南投縣
1.13
1.61
0.46
9.25
25.21
12.95
14.18
14.60
15.62
16.37
雲林縣
-0.13
14.31
-2.90
1.29
7.02
20.80
24.58
26.00
26.81
26.88
嘉義縣
3.69
5.44
0.89
5.37
11.01
17.45
20.00
20.29
21.22
21.52
屏東縣
3.75
1.70
-0.39
7.84
18.50
19.52
20.60
20.47
21.46
19.95
臺東縣
-2.20
7.84
1.27
11.60
16.53
12.98
14.70
15.19
16.29
15.26
花蓮縣
15.40
1.22
1.40
8.52
31.07
15.30
15.24
14.46
14.18
14.20
澎湖縣
24.39
0.15
0.36
19.80
-0.22
11.00
10.79
9.29
7.83
6.57
基隆市
0.19
11.69
4.27
20.10
11.39
19.38
23.95
20.29
22.97
21.62
新竹市
-0.51
0.89
2.52
4.39
28.29
23.80
24.25
20.15
18.55
18.55
嘉義市
-2.36
0.32
-1.14
4.09
17.04
24.00
26.42
26.06
27.63
27.55
金門縣
17.00
28.94
0.00
0.00
9.44
6.56
8.11
7.42
4.37
2.84
連江縣
16.99
38.15
29.55
0.03
26.05
25.60
30.89
34.55
33.64
33.74
※註：1.資料來源，內政部地政司網站，本研究整理。
2.台中縣等縣市於99年底合併升格為直轄市。
（二）不同使用用途之國有土地出租年租金一律採申報地價固定年息計收，恐因不足反映土地使用價值，致外界有政府賤租國土之物議
財政部為促進國家資產運用效益，依財產類別及活化運用方式分別訂定「國有公用不動產收益原則」、「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」、「國有非公用不動產出租管理辦法」、「國有非公用土地設定地上權作業要點」、「國有非公用財產委託經營實施要點」、「民間興辦社會住宅使用公有非公用不動產之出租及設定地上權優惠辦法」、「國有非公用海岸土地放租辦法」、「國有耕地放租實施辦法」，以利管理機關辦理活化作業有所依循。綜觀前揭規定，可知國有不動產活化收益主要項目為權利金及租金（地租）收入，並以申報地價為國有土地出租年租金（地租）之計算基礎（礦業用地為市價查估）。
揆近5年中央各管理機關國有不動產活化運用，透過出租、設定地上權、委託經營、改良利用等方式，活化總收益漸有成長，年平均約339.43億元，其中以出租模式居多，出租收益占活化總收益之比率，年平均在6成以上（詳附表5）。惟由渠等機關提供104年國有不動產活化運用明細觀之，無論採取活化運用方式為出租、設定地上權或委託經營，土地年租金（經營權利金）均按法定基準亦即申報地價計收，從前揭分析可知，以申報地價計算之租金水準遠低於一般正常租金。再者，由於國有土地資源之稀少性，於近年來土地價格持續上漲趨勢下，一律僅收取法定租金，未將承租者使用用途可能創造之價值列入考量，使得長期租約（介於8年至10年間）存續期間下，作為娛樂場所、旅館等商業用途之年租金，存有每平方公尺未及10元之現象（詳附表6），由經濟效益角度而言，不免予人有賤租國土之疑慮，允宜就租金收取之公平性與合理性研謀改進措施，以維社會正義，增裕國庫收入。
綜上，租金是使用土地之代價，若無特別政策考量，國有土地之利用，理應追求經濟上之效益。是以，租金之收取與實際市價不宜差異過大，俾免有賤租國土之虞。近5年中央各管理機關國有不動產活化收益漸有成長，而國有土地出租年租金絕大多數以土地申報地價為計收基準。由於近年來土地價格高漲，連帶著土地公告現值與公告地價亦年有調升，惟受財政政策、社會經濟狀況等因素影響，渠等仍較一般正常交易價格相對低廉。爰以公告地價為參考依據之土地申報地價，作為國有土地年租金之計收基礎，能否確切反映土地區域價值及使用之經濟效益，實有待商榷，各管理機關允宜就租金收取之合理性與公平性研謀改進措施，以增裕國庫收入。
附表5：近5年國有財產管理機關國有不動產出租活化收益占比一覽表 單位：新台幣千元；％
年度
收益項目
100
101
102
103
104
出租
收益
標租
3,121,331
3,107,060
3,543,753
5,618,171
6,532,068
逕予出租
12,767,742
13,834,328
16,572,139
18,781,966
20,097,897
小計
15,889,073
16,941,388
20,115,892
24,400,137
26,629,965
活化總收益
23,312,119
25,418,981
35,462,573
44,792,796
40,731,009
出租收益占比
68.16
66.65
56.72
54.47
65.38
※註：1.資料來源，中央各國有財產管理機關提供，本研究彙整，不含營業基金部分。
附表6：104年度部分國有不動產出租收益（商業用途）概況表
單位：新台幣元；㎡
管理
機關
活化運用標的座落
面積（㎡）
承租者
用途
租約
起迄日期
年收益金額
年租金/㎡
國產署
新北市
八里區
103,074.33
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
100.7.1～108.12.31
5,088,087
49.36
新北市
八里區
9,192.44
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
100.7.1～108.12.31
583,918
63.52
新北市
八里區
31,007.60
八○樂園娛樂股份有限公司
娛樂場
102.7.1～108.12.31
1,440,412
46.45
宜蘭縣
礁溪鄉
28.58
和○休閒育樂股份有限公司
旅館
102.6.1～108.12.31
14,004
489.99
臺中市
和平區
307.00
谷關觀光企業股份有限公司
旅館
100.5.1～108.12.31
2,000
6.51
新竹縣
新豐鄉
153,560.59
新○高爾夫俱樂部股份有限公司
林作、
娛樂場
100.4.1～108.12.31
4,228,284
27.53
南投縣
魚池鄉
128.00
財團法人臺灣省○○潭文武廟
旅館
100.5.1～108.12.31
14,712
114.94
南投縣
南投市
32.00
中○青年救國團
停車場
100.1.1～108.12.31
8,640
270.00
南投縣
魚池鄉
2,012.00
九○文化村股份有限公司
娛樂場
100.5.1～108.12.31
49,212
24.46
高雄市
岡山區
49,174.00
大○界國際村股份有限公司
娛樂場
100.10.1～108.12.31
614,604
12.50
高雄市
六龜區
7,206.43
鴻○溫泉育樂有限公司
旅館
99.10.1～108.12.31
217,176
30.14
台南市
白河區
2,274.53
芳○企業有限公司
旅館
100.3.1～108.12.31
93,288
41.01
屏東縣
恆春鎮
239.36
金○食品有限公司
旅館
99.2.1～108.12.31
51,456
214.97
漁業署
台南市
安平區
1,490.58
香港商○昇遊艇銷售服務有限公司台北分公司
遊艇家庭同樂會
104.1.17
3,500
2.35
林務局（東勢林場）
臺中市
和平區
24,817.00
龍○股份有限公司
遊樂區用地
101.2.1～110.1.31
28,540
1.15
臺中市
和平區
3,511.52
臺○商務旅館股份有限公司
森林遊樂區住宿及餐飲設施委託民間經營移轉計畫(OT)案
103.6.19～113.6.18
8,849
2.52
林務局南投林區管理處
南投縣
魚池鄉
83,140.00
中○青年救國團
青年野營活動中心用地
102.1.1～110.12.31
1,051,758
12.65
南投縣
魚池鄉
21,088.00
涵○樓大飯店股份有限公司
建築及環境美化用地
89.1.31～108.1.30
4,128,977
195.80
南投縣
魚池鄉
13,036.00
雲○觀光股份有限公司日月潭分公司
提供飯店建築用地法定空地使用
101.11.1～110.10.31
1,191,400
91.39
南投縣
魚池鄉
45,590.00
台灣省公立○○學校教職員福利金籌集管理委員會
會館及環境附屬用地
103.8.8～112.8.7
34,251
0.75
林務局嘉義林區管理處
嘉義縣
阿里山區
8,163.00
中○青年救國團
青年野營活動中心用地
102.1.1～110.12.31
8,081
0.99
原民會
桃園市
復興區
11,330.00
○國團青年活動中心
霞雲戰鬥坪
104.4.7～113.4.6
401,070
35.40
※註：1.資料來源，中央各管理機關提供，本研究彙整。