房地合一稅自105年度實施以來，常有透過設立營利事業買賣不動產，或個人藉短期交易不動產以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事；為抑制短期投機炒作及穩健房市發展，房地合一稅2.0相關所得稅法修正條文於110年4月28日經總統公布，同年7月1日起施行。惟近年我國個人及法人持有非自住住家用房屋(以下簡稱非自用住宅)概呈增加，及整體房屋持有成本偏低，亦助長炒房誘因，謹說明如下:
(一)近年我國個人及法人持有非自用住宅概呈增加，其中法人持有戶數普遍成長且多戶數占比不低
房屋稅為地方稅，稅籍資料係由各市縣自行歸戶管理核課。經洽請財政部賦稅署轉請財政資訊中心提供全國住宅稅籍總歸戶統計，說明如下:
1.105年度至109年度我國個人持有非自用住宅自39萬1,364人增為48萬1,917人，增加9萬553人(增幅23.14%)，概呈增加趨勢(詳表1)；如以個人持有非自用住宅戶數區分，同期間個人持有1戶者增加9萬1,491人(增幅31.77%)成長最鉅，個人持有2戶者增加4,109人(增幅6.82%)次之，惟個人持有3戶以上者合計減少5,047人。又109年度個人持有5戶以上非自用住宅計9,628人，占全國個人持有非自住用宅48萬1,917人之比重為2%。
2.復檢視105年度至109年度我國法人持有非自用住宅自2萬6,723人增為3萬341人，增加3,618人(增幅13.54%)，亦呈增加趨勢(詳表2)；然以法人持有非自用住宅戶數區分，同期間法人持有1戶至10戶以上者均增加，其中法人持有3戶者增加336人(增幅18.47%)成長最鉅，法人持有1戶者增加2,314人(增幅16.49%)次之。又109年度法人持有5戶以上非自用住宅計5,941人，占全國法人持有非自住用宅3萬341人之比重達19.58%，顯示法人持有多戶數非自用住宅之比率不低，約為個人之10倍。
3.又依據內政部公布低度使用（用電）住宅持有者統計調查顯示，109年全國單獨持有住宅共733.7萬宅，其中低度使用有87.6萬宅(自然人74.2萬宅、法人13.4萬宅)；另全國擁有10間以上多屋宅共36.2萬宅(法人29.1萬宅、自然人7.1萬宅)，惟多屋宅中有11.1萬宅屬於低度用電住宅，其中自然人持有1.3萬宅、占比18.74％，法人持有9.7萬宅、占比33.47％，顯示法人持有多屋者住宅低度使用之現象相對較為明顯。
4.按我國房屋稅條例並未就持有人之身分課以差別稅率，惟法人挾其財力優勢，大量切入不動產住宅市場且低度使用或囤房，恐對房市健全發展產生相當衝擊甚或不利影響。
(二)多數市縣未依規定合理評定房屋稅基，房屋持有成本偏低
1.依房屋稅條例相關規定，房屋稅計算公式係房屋評定現值（稅基）乘以適用稅率而得，核計房屋現值之構成因子包含房屋構造標準單價、路段率及折舊率等，係由各市縣不動產評價委員會訂定標準，每3年重行評定一次；其中構造標準單價主要反映房屋之建材與人工價格等實際工程造價。依行政院主計總處公布之營造工程物價指數，105年度至109年度分別為100、102.4、105.84、108.19及109.73，4年間概呈增加，增幅達9.73個百分比。
2.據財政部賦稅署提供各市縣最近1次房屋標準單價調整參據及情形彙整表(詳表3)，近3年(107年至109年)重新評定房屋標準單價者僅新北市、臺南市、新竹縣、嘉義縣、嘉義市、基隆市及花蓮縣等7市縣，餘15市縣維持前次標準單價或已決定緩漲；惟經點閱官網查詢近3年新北市等7市縣不動產評價委員會會議記錄，新北市、基隆市及花蓮市等3市縣最近1次重評標準單價多維持不變，臺南市、新竹縣、嘉義縣及嘉義市等4市縣最近1次重評標準單價則為調降或打折(詳表4)。
3.監察院前於101內調0100號調查報告中指出，多數市縣尚適用中之房屋標準單價，係依73年臺灣省及臺北市所頒標準單價表評定，偏離實際價格已久，並函請財政部督促改善。據此，目前除彰化縣及金門縣仍沿用73年標準單價表外，餘20市縣103年至106年間已依要求改進調整房屋標準單價，然因部分市縣該次調整幅度相對較大，致部分市縣107年度起採用緩漲或打折等處理方式予以調降房屋標準單價。
(三)多數市縣尚未就國人持有非自用住宅戶數多寡訂定差別稅率，房屋持有成本偏低
1.為擴大自用住宅與非自用住宅稅率差距，提高房屋持有成本，《房屋稅條例》第5條修正案前於103年6月4日公布施行，主要修正內容略以：將住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，自住限3戶及稅率維持1.2%，第4戶起視為「非自住」，稅率介於1.5%至3.6%，各市縣得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
2.惟目前僅臺北市、連江縣及宜蘭縣等3市縣依持有非自用住宅戶數多寡訂定差別稅率(詳表5)，其中臺北市及宜蘭市訂有最高稅率達3.6%；桃園市、新竹縣則各以稍高之單一稅率2.4%、1.6%課徵；餘新北市、高雄市、臺南市等17市縣仍以最低稅率1.5%課徵，然房屋持有成本偏低，恐易推升房價及炒作誘因。
綜上，為抑制短期投機炒作及穩健房市發展，房地合一稅2.0相關所得稅法修正條文於110年7月1日起施行，觀察近年我國個人及法人持有非自用住宅概呈增加，其中法人持有戶數普遍成長且多戶數占比不低，惟法人挾其財力優勢，大量切入不動產住宅市場，恐對房市健全發展有不利影響；又多數市縣未合理評定房屋稅基及訂定差別稅率，住宅市場整體房屋持有成本偏低，恐衍生炒房情事，影響政府保障國人居住正義之政策效果，允宜研謀精進。
（分機：1932 陳如慧）
表1 105年度至109年度全國非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表單位：人
年度
項目
105
106
107
108
109
109年相較105年
增減人數
增減比例
個人持有1戶
288,014
306,749
329,797
355,108
379,505
91,491
31.77%
個人持有2戶
60,220
60,619
61,572
62,894
64,329
4,109
6.82%
個人持有3戶
22,314
21,343
20,712
20,402
20,012
-2,302
-10.32%
個人持有4戶
9,915
9,320
8,870
8,563
8,443
-1,472
-14.85%
個人持有5戶
4,197
3,989
3,796
3,726
3,596
-601
-14.32%
個人持有6戶
2,228
2,171
2,141
1,995
1,980
-248
-11.13%
個人持有7戶
1,268
1,231
1,166
1,158
1,123
-145
-11.44%
個人持有8戶
807
776
727
729
744
-63
-7.81%
個人持有9戶
521
493
492
478
438
-83
-15.93%
個人持有10戶以上
1,880
1,807
1,791
1,766
1,747
-133
-7.07%
合計
391,364
408,498
431,064
456,819
481,917
90,553
23.14%
說 明: 1.本表之統計係按身分證統一編號歸戶(包含自然人、獨資、合夥)，未包含非自然人(例如：法人)持有情形。
2.本表係以房屋稅籍主檔統計(包含所有應稅及免稅房屋)，戶數為房屋稅籍編號數。
3.本表係統計由1人完全持有之房屋，未包含共有房屋。
4.本表非自住住家用房屋係指稅籍資料排除下列項目後，全部面積均按非自住住家用稅率課稅者：(1)地下室(機器房、抽水機、停車空間、防空避難室)、騎樓、屋突、頂樓棚架。(2)冷氣機、升降機、地下油槽、充氣模造等構造。
資料來源：財政部賦稅署提供，製表日期為110年5月19日。
表2 105年度至109年度全國非自住住家用房屋稅籍法人歸戶統計表單位：人
年度
項目
105
106
107
108
109
109年相較105年
增減人數
增減比例
持有1戶
14,030
14,463
15,083
15,738
16,344
2,314
16.49%
持有2戶
4,069
4,184
4,322
4,412
4,625
556
13.66%
持有3戶
1,819
1,906
1,962
2,071
2,155
336
18.47%
持有4戶
1,178
1,206
1,189
1,242
1,276
98
8.32%
持有5戶
808
829
869
877
879
71
8.79%
持有6戶
640
619
608
608
654
14
2.19%
持有7戶
417
438
450
446
468
51
12.23%
持有8戶
395
402
388
382
417
22
5.57%
持有9戶
284
278
277
302
312
28
9.86%
持有10戶以上
3,083
3,174
3,230
3,267
3,211
128
4.15%
合計
26,723
27,499
28,378
29,345
30,341
3,618
13.54%
說 明:同表1之說明第2、3、4點。
資料來源：財政部賦稅署提供，製表日期為110年5月19日。
表3 我國各市縣最近1次房屋標準單價調整參據及情形彙整表
縣(市)
最近一次重評年度
適用
年期
主要參據
達前項參據之百分比
現行標準單價與73年標準單價比較之平均調幅
臺北市
103
104
臺北市稅捐稽徵處100年房屋稅課徵合理化委外研究報告，參考並綜合臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價基準、拆遷補償重建單價、估價師公會建物價格等公私部門認可並具有公信力等建築物造價數據。
50%
104至106年期：160%(緩漲：107及108年期按70%：112%；109及110年期按80%：128%；111及112年期按90%：144%)
新北市
109
110
行政院主計總處公布之「營造工程物價指數」
100%
94%
桃園市
104
105
行政院主計總處公布之「營造工程物價指數」
62.50%
60%
臺中市
106
108
行政院主計總處發布之「營造工程物價指數」
78.43%
60%
臺南市
108
109
行政院主計總處公布之「營造工程物價指數」
80%
58%
高雄市
103
104
高雄市營造工程物價指數
81%
81%
宜蘭縣
104
105
臺灣省建築師公會宜蘭縣建築物總工程費單價參考表
40%
153.8%
新竹縣
108
109
行政院主計總處公布之「營造工程物價指數」
98%
100%
苗栗縣
103
104
苗栗縣建築物工程造價表
90%
82%
彰化縣
未調整
0%
南投縣
105
106
南投縣建築物造價估算標準表(原為南投縣建築執照工程造價基準表)
90.9%
61.4%
雲林縣
105
106
雲林縣建築物工程造價標準表
100%
81%
嘉義縣
108
109
行政院主計總處公布之「營造工程物價指數」(105年嘉義縣建築物工程造價表)
40.32%
42%
屏東縣
105
106
建管機關「建築物工程造價表」(次要參據：臺灣省建築師公會「建築物總工程費單價表」、不動產估價師全國聯合會第4號公報之「營造或施工費標準表」、產險公會「住宅類建築造價」)
80%
73%
新竹市
105
106
臺灣省建築師公會新竹市縣建築物總工程費單價參考表
28.74%
78.57%
嘉義市
108
109
嘉義市建築執照工程造價標準表
80%
38%
基隆市
108
109
基隆市建築物造價估算標準
76%
63.85%
花蓮縣
108
109
花蓮縣建管機關「建築物工程造價表」
100%
63.24%
臺東縣
105
106
臺東縣建築物工程造價基準表
100%
84.08%
澎湖縣
104
105/1/1
澎湖縣建築物管理自治條例第18條建築物工程造價表
100%
92.31%
金門縣
未調整
0%
連江縣
105
106
不動產估價師全國聯合會第4號公報之「營造或施工費標準表」
20%
140%
資料來源：財政部賦稅署提供，製表日期為110年4月19日。
表4 我國部分市縣最近1次房屋標準單價調整之官網查詢概況表
項目
市縣
最近重評年度
查詢官網各市縣不動產評價委員會會議記錄之結果
新北市
109
1.未公開不動產評價委員會會議記錄
2.109年度不動產評價委員會評定新北市30層以下房屋構造標準單價表大致與103年評定房屋標準價格相同(除加強磚造微調高外) (106年度未調整)
臺南市
108
鑑於105年度房屋標準價格大幅調漲引起爭議，108年度房屋標準價格依105年不動產評價委員會評定之房屋標準價格計算，將109年至111年標準單價調幅降為58%，大幅調降23%；另將中古屋(90年7月1日起至105年6月30日間起造之房屋)標準單價調回105年未調整前之水準，即102年評定標準
新竹縣
108
按房屋標準單價表定之房屋標準單價予以折減，房屋標準單價表(105年7月1日至106年6月30日) 維持原核定、房屋標準單價表(106年7月1日至107年6月30日) 按9成核計、房屋標準單價表(107年7月1日以後)按8成核計
嘉義縣
108
經檢討105年公告之房屋標準單價後，除考量簡陋房屋降幅達4-5成，工廠類及一般住宅類(1-3樓)降2成，其餘各類房屋降幅為0-2成
嘉義市
108
1.未公開不動產評價委員會會議記錄
2.依新聞公告，108年4月24日召開108年不動產評價委員會決議，嘉義市房屋標準單價全面打8折，追溯至105年7月1日後新增改建房屋適用
基隆市
108
1.未公開不動產評價委員會會議記錄
2.依新聞公告，在標準單價部分，以108年新修訂之「基隆市建築物造價估算標準」為參考基準，輔以營造工程物價指數辦理微幅調整作業；考量民眾負擔，採緩步微幅調整，較73年基期僅微幅調整13.85%。本次調整後房屋僅適用109年1月1日以後新建、增建、改建完成之房屋
花蓮縣
108
修正構造別鋼鐵造U、J之分類及標準單價等，餘皆維持不變
資料來源：自行於各市縣官網查詢其不動產評價委員會會議記錄或相關新聞公告，查詢日期為110年6月21日。
表5 各市縣非自住之住家用房屋稅徵收率表
市縣別
非自住之住家用
臺北市
差別稅率
1.自103.7.1起適用：2戶以下者，均按2.4%；3戶以上者，均按3.6%；公有房屋供住家用，均按1.5%
2.106.7.5增訂，自106.7.1起適用：(1)社會住宅、勞工宿舍、民間機構興建公立學校宿舍均按1.5%；除符自住外之公同共有房屋均按2.4%。(2)待銷售住家用房屋3年內未出售均按1.5%
連江縣
2戶以下者，均按1.6%；3戶以上者，均按2%
宜蘭縣
2戶以下者，均按1.5%；3至7戶者，均按2%；8戶以上者，均按3.6%
桃園市
單一稅率
2.4%
新竹縣
1.6%
新北市等17市縣
1.5%，包括新北市、高雄市、臺南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、臺東縣、澎湖縣、臺中市、基隆市、嘉義市、花蓮縣、新竹市、金門縣及彰化縣等17市縣
資料來源：財政部賦稅署提供，製表日期為110年3月3日。