為健全房市發展，行政院於109年12月3日推出「健全房地產市場方案」，相關部會陸續推動多項措施，央行為落實該方案亦調整不動產貸款規範，期引導信用資源有效配置及合理運用，並控管銀行授信風險。然經央行多次調整選擇性管制措施後，近期相關貸款成長仍呈續升趨勢，貸款集中度亦增加。說明如下：
(一)近年來房價指數及建物交易量持續成長，惟民眾負擔能力下降
據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，我國住宅價格指數自108 年第1季之101.09，上升至110第2季之112.42，上升幅度約11.21%；房價所得比則自108年第1 季之8.66倍，上升至110年第2季之9.07倍，上升幅度約4.73%；另110年第2季之建物買賣移轉登記共9萬4,314棟，較前一季增加1萬3,483棟，更較109年同一季增加2萬3,297棟（詳表1）；顯示我國近期受臺商及國際資金回流影響，房屋價格及成交量持續攀升，惟民眾對房價之負擔能力下降，110 年第2 季全國房貸負擔率為36.27%，房價負擔能力為略低等級，且較去年同季上升1.63 個百分點。
表1 我國住宅價格指數、房價所得比及交易情形表 單位：倍；棟
類別
108年度
109年度
110年度
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
住宅價格指數
101.09
101.59
103.57
104.14
104.69
105.39
106.89
108.17
110.61
-
房價所得比
8.66
8.79
8.47
8.58
8.62
8.66
9.19
9.20
9.13
-
建物買賣登記
64,224
78,927
75,640
81,484
69,361
71,017
91,633
94,578
80,831
94,314
資料來源：整理自內政部不動產資訊平台。
(二)為落實健全房地產市場方案，央行繼110年3月調整選擇性管制措施後，於同年9月再度進行調整
為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，109年12月7日央行常務理事會決議修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」（名稱並修正為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」），調整不動產貸款針對性審慎措施，除續予規範金融機構承作高價住宅貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額6 成外，新增全國公司法人購置第1 戶住宅貸款額度為6 成、第2 戶以上5 成；自然人購置第3 戶以上住宅貸款額度為6 成；都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款額度為6.5 成及餘屋貸款額度為5成等限制規範。然自12月8日該規定生效後，雖受限貸款之成數下降、利率上升，惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險，央行於110年3月19日再度調整上開貸款業務規定之措施，包括公司法人購置住宅貸款最高成數一律4成；自然人購置第 3 戶購屋貸款最高成數由 6 成降至 5.5 成等。嗣因銀行不動產貸款增幅仍大，復於110年9月23日第3度修正相關規定，包括新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成及調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年，自同年9月24日起實施（詳表2）。
表2 央行選擇性信用管制措施調整情形表
貸款項目
貸款條件
109.12.8~
110.3.18
110.3.19~110.9.23
110.9.24迄今
公司法人
第1戶購置住宅貸款
6成，無寬限期
4成，無寬限期
維持不變
第2戶以上購置住宅貸款
5成，無寬限期
自然人
購置高價住宅貸款
6成，無寬限期
●無房貸或已有 2 戶以下房貸者：5.5成，無寬限期
●已有 3 戶以上房貸者： 4 成，無寬限期
維持不變
特定地區說明第2戶購屋貸款
未規範
未規範
無寬限期
第3戶購屋貸款
6成，無寬限期
5.5成，無寬限期
維持不變
第4戶以上購屋貸款
(同第3戶，未另規定)
5成，無寬限期
維持不變
購地貸款
●6.5成，保留1成動工款
●檢附具體興建計畫
維持不變
●6成，保留1成動工款
檢附具體興建計畫
餘屋貸款
5成
維持不變
維持不變
工業區閒置土地抵押貸款
銀行自律規範
5.5成，合於以下條件之一者除外：
•抵押土地已動工興建開發
•借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內動工興建開發
5成，合於以下條件之一者除外：
抵押土地已動工興建開發
借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於1年內動工興建開發
說 明：特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
資料來源：中央銀行。
(三)購地貸款成數自實施選擇性信用管制措施後大幅上升，購置住宅貸款及建築貸款餘額年增率走升，貸款集中度亦增加
央行為瞭解金融機構辦理受限貸款情形，業請各金融機構定期報送貸款統計資料。110年7月銀行受限貸款成數平均介於38.55%至63.57%之間（詳表3），雖各管制項目貸款成數均於規範成數內，然均接近規範成數上限，且購地貸款之平均貸款比率自109年12月之42.57%大幅上升至110年3月之62.41%，110年7月復上升至63.57%。
據央行消費者貸款及建築貸款餘額統計情形，自央行於109年12月調整不動產貸款針對性審慎措施以來，截至110年7月底止，全體銀行購置住宅貸款及建築貸款餘額仍漸增，購置住宅貸款由109年12月底之8兆422億9,600萬元增加至110年7月底之8兆4,521億8,900萬元，增幅約5.1%，至建築貸款金額則由109年12月底之2兆4,612億4,600萬元增加至110年7月底之2兆6,560億元，增幅約7.91%。復以年增率觀之，109年7月起全體銀行購置住宅貸款餘額年增率走升，由109年7月底之6.54%上升至110年7月底之10.2%，又建築貸款餘額則因建商購地與建案動工興建增加，均呈雙位數成長，年增率亦由109年7月底之15.45%上升至110年7月之17.06%（詳表4）。另我國109年12月至110年7月不動產貸款集中度介於36.39%至36.73%之間，仍較109 年1 月至11 月平均不動產貸款集中度35.59%增加（如圖1），信用資源流向不動產之情況並未降溫。
表3 109年12月、110年3月至110年7月底止本國銀行受限貸款成數明細 單位：%
項目
109年12月
110年3月
項目
110年7月
公司法人第1戶購置住宅貸款
42.87
54.47
公司法人購置住宅貸款
38.55
公司法人第2戶以上購置住宅貸款
50.00
49.91
自然人第3戶以上住宅貸款
55.48
57.95
自然人第3戶購置住宅貸款
53.60
自然人第4戶以上購置住宅貸款
49.30
自然人購置高價住宅貸款
59.09
57.97
自然人購置高價住宅貸款(已有2戶以下房貸者)
50.53
自然人購置高價住宅貸款(已有3戶以上房貸者)
39.95
購地貸款
42.57
62.41
購地貸款
63.57
餘屋貸款
-
45.99
餘屋貸款
43.47
資料來源：中央銀行。
表4 109年7月底至110年7月底止消費者購置住宅貸款及建築貸款餘額明細表 單位：新臺幣百萬元；%
年月底
購置住宅貸款
建築貸款
餘額
年增率
餘額
年增率
109/7
7,670,086
6.54
2,268,841
15.45
109/8
7,737,736
7.18
2,293,294
15.49
109/9
7,811,290
7.65
2,323,405
16.11
109/10
7,876,884
7.80
2,365,151
16.12
109/11
7,949,340
8.06
2,410,191
16.90
109/12
8,042,296
8.50
2,461,246
17.52
110/01
8,105,757
9.17
2,497,809
18.70
110/02
8,131,946
9.07
2,514,794
18.18
110/03
8,187,509
9.25
2,539,403
17.79
110/04
8,247,293
9.51
2,559,176
17.45
110/05
8,324,555
9.99
2,582,035
16.90
110/06
8,406,898
10.42
2,620,935
16.68
110/07
8,452,189
10.20
2,656,000
17.06
資料來源：整理自央行金融統計月報。
圖1 109年1月至110年7月不動產貸款集中度
資料來源：中央銀行，本報告製圖。
綜上，為配合行政院「健全房地產市場方案」，央行自109年12月至110年3月已2度調整不動產貸款針對性審慎措施，逐步調降各項住宅貸款成數上限，並加大管控措施強度，然銀行不動產貸款增幅仍大，雖於110年9月23日理監事聯席會議決議第3度調整相關措施，惟仍宜督促金融機構落實相關房地產貸款規範，並持續注意房市交易情形，適時協同相關部會研議因應措施，俾有效引導資金挹注實體經濟及促進金融穩定。