為健全房市發展，行政院於109年12月3日推出「健全房地產市場方案」，相關部會陸續推動多項措施，央行為落實該方案亦調整不動產貸款規範，期引導信用資源有效配置及合理運用，並控管銀行授信風險。然經央行於110年12月17日第4度調整選擇性管制措施後，近期相關貸款成數仍呈上升趨勢，貸款集中度亦較以前年度增加。說明如下：
(一)為防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，央行於109年12月至110年12月間4度調整選擇性管制措施
央行為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，於109年12月8日修正施行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，規範金融機構承作高價住宅貸款額度、全國公司法人購置住宅貸款額度、自然人購置高價住宅及第3 戶以上住宅貸款額度等，並於110年3月19日、9月24日及12月17日分別進一步調降各項住宅貸款成數上限，加大管控措施強度（詳表1）。
表1 央行選擇性信用管制措施調整情形表
貸款項目
貸款條件
109.12.8~
110.3.18
110.3.19~
110.9.23
110.9.24~
110.12.16
110.12.17迄今
公司法人
第1戶購置住宅貸款
6成，無寬限期
4成，無寬限期
維持不變
維持不變
第2戶以上購置住宅貸款
5成，無寬限期
自然人
已有 2 戶以下房貸之購置高價住宅貸款
6成，無寬限期
5.5成，無寬限期
維持不變
4成，無寬限期
已有 3 戶以上房貸之購置高價住宅貸款
4成，無寬限期
維持不變
特定地區說明第2戶購屋貸款
未規範
未規範
無寬限期
維持不變
第3戶購屋貸款
6成，無寬限期
5.5成，無寬限期
維持不變
4成，無寬限期
第4戶以上購屋貸款
(同第3戶，未另規定)
5成，無寬限期
維持不變
購地貸款
●6.5成，保留1成動工款
●檢附具體興建計畫
維持不變
●6成，保留1成動工款
●檢附具體興建計畫
●5成，保留1成動工款
檢附具體興建計畫，並切結一定期間說明2內動工興建
餘屋貸款
5成
維持不變
維持不變
4成
工業區閒置土地抵押貸款
銀行自律規範
5.5成說明3
5成說明3
4成說明3
說 明：1.特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
2.有關購地貸款「一定期間」之認定，金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。
3.若抵押土地已動工興建開發，或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內（110年9月23日修正為1年）興建開發者，則不適用。
資料來源：中央銀行。
(二)110年12月調整信用管制措施後，購地及餘屋貸款成數上升且貸款集中度仍較往年增加
央行為瞭解金融機構辦理受限貸款情形，業請各金融機構定期報送貸款統計資料。111年8月受限貸款成數平均介於35.01%至48.68%之間，雖各管制項目貸款成數均於規範成數內，然均接近規範成數上限，且購地貸款及餘屋貸款之貸款成數限制於110年12月17日修正，由原6成及5成分別下修至5成及4成後，該2項貸款成數卻由110年12月之37.52%及28.59%反向增加為48.68%及35.01%（詳表2）。
復據央行消費者貸款及建築貸款餘額統計情形，自央行於109年12月調整不動產貸款針對性審慎措施以來，截至111年8月底止，全體銀行購置住宅貸款及建築貸款餘額仍漸增，購置住宅貸款由109年12月底之8兆0,422億9,600萬元增加至111年8月底之9兆2,075億4,100萬元，增幅14.49%，至建築貸款金額則由109年12月底之2兆4,612億4,600萬元增加至111年8月底之3兆0,046億800萬元，增幅22.08%（詳表3）；109年度、110年度及111年8月購置住宅貸款之年增率為8.50%、9.46%及8.54%、建築貸款之年增率為17.52%、14.11%及12.00%，均高於全體銀行總放款之年增率7.21%、8.24%及8.52%，不動產貸款之增幅高於全體銀行總放款增幅，銀行信用資源仍流向不動產市場。又我國109年12月至111年8月不動產貸款集中度介於36.39%至37.16%之間，較109 年1 月至11 月平均不動產貸款集中度35.59%增加，另111年1月至8月之不動產貸款集中度於36.88%至37.10之間上下波動，該期間平均值36.99%亦分別高於109年度與110年度平均值35.66%及36.67%（如圖1），不動產貸款集中度仍持續較往年增加。
表2 109年12月、110年3月、110年12月及111年8月底止本國銀行受限貸款成數明細表 單位：%
項目
109年12月
110年3月
110年12月
111年8月
公司法人第1戶購置住宅貸款
42.87
54.47
39.84說明
39.46
公司法人第2戶以上購置住宅貸款
50.00
49.91
自然人第3戶以上住宅貸款
55.48
57.95
49.91
39.80
自然人購置高價住宅貸款
59.09
57.97
39.28
38.14
購地貸款
42.57
62.41
37.52
48.68
餘屋貸款
0
45.99
28.59
35.01
說 明：央行110.3.19調整受限貸款項目，公司法人無區分房貸戶數。
資料來源：中央銀行。
表3 109年7月底至111年8月底止消費者購置住宅貸款及建築貸款餘額明細表 單位：新臺幣百萬元；%
年月底
購置住宅貸款餘額
建築貸款餘額
109/7
7,670,086
2,268,841
109/8
7,737,736
2,293,294
109/9
7,811,290
2,323,405
109/10
7,876,884
2,365,151
109/11
7,949,340
2,410,191
109/12
8,042,296
2,461,246
110/1
8,105,757
2,497,809
110/2
8,131,946
2,514,794
110/3
8,187,509
2,539,403
110/4
8,247,293
2,559,176
110/5
8,324,555
2,582,035
110/6
8,406,898
2,620,935
110/7
8,452,189
2,656,000
110/8
8,483,391
2,682,617
110/9
8,544,347
2,701,827
110/10
8,614,600
2,725,781
110/11
8,699,427
2,753,666
110/12
8,803,024
2,808,431
111/1
8,869,298
2,832,680
111/2
8,895,587
2,856,619
111/3
8,961,316
2,885,684
111/4
9,021,752
2,899,608
111/5
9,090,648
2,925,680
111/6
9,140,607
2,958,045
111/7
9,182,490
2,988,731
111/8
9,207,541
3,004,608
資料來源：中央銀行。
圖1 109年1月至111年8月不動產貸款集中度
資料來源：中央銀行提供，本中心製圖。
(三)近2年建物交易量成長，房價指數則持續上升，民眾房價負擔能力下降
據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，我國111年第2季之建物買賣移轉登記8萬6,026棟，較109年第1季之6萬9,361棟增加1萬6,665棟，較前一季則增加1,250棟；另住宅價格指數則自109 年第1季之104.69，上升至111第2季之123.97，上升幅度約18.42%；房價所得比則自109年第1 季之8.62倍，上升至111年第2季之9.69倍（詳表4），顯示我國近期房屋價格及成交量持續攀升，惟民眾對房價之負擔能力下降，111 年第2 季全國房貸負擔率為39.62%，較110年同季上升3.35 個百分點，更較109年同季上升4.98個百分點，民眾房價負擔能力持續下降。
表4 我國住宅價格指數、房價所得比及交易情形表 單位：倍；棟
類別
109年度
110年度
111年度
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
建物買賣登記
69,361
71,017
91,633
94,578
80,831
94,314
73,734
99,315
84,776
86,026
住宅價格指數
104.69
105.39
106.89
108.17
110.61
112.42
114.83
117.50
121.01
123.97
房價所得比
8.62
8.66
9.19
9.20
9.13
9.07
9.24
9.46
9.58
9.69
房貸負擔率
35.30
34.64
36.76
36.81
36.54
36.27
36.90
37.83
38.35
39.62
資料來源：整理自內政部不動產資訊平台。
綜上，房價為金融循環之主要組成部分，房價變動對金融穩定至為關鍵，持續上升之房價不僅威脅金融穩定，亦可能導致資源誤置，並惡化財富分配，不利金融、總體經濟與社會穩定。央行仍允持續注意國內房市趨勢、不動產信用管制措施有效性及銀行資本適足情形，於兼顧金融穩定及民眾房貸還款能力下，協同相關部會妥為因應，俾有效引導資金挹注實體經濟。