為健全房市發展，行政院於109年12月3日推出「健全房地產市場方案」，相關部會陸續推動多項措施，央行為落實該方案亦調整不動產貸款規範，期引導信用資源有效配置及合理運用，並控管銀行授信風險。然經央行於112年6月16日第5度調整選擇性管制措施後，不動產貸款集中度亦較以前年度增加。說明如下：
(一)為落實健全房地產市場方案，央行持續修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」
央行為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，數度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，規範金融機構承作高價住宅貸款額度、全國公司法人購置住宅貸款額度、自然人購置高價住宅及第3 戶以上住宅貸款額度等，並於110年3月19日、9月24日及12月17日逐步調降各項住宅貸款成數上限，加大管控措施強度，嗣因112年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升，貸款條件仍屬寬鬆，爰新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，並自112年6月16日起實施(詳表1）。
表1 截至112年8月底止央行選擇性信用管制措施調整情形表
貸款項目
貸款條件
109.12.8~
110.3.18
110.3.19~
110.9.23
110.9.24~
110.12.16
110.12.16~
110.12.17
112.6.16迄今
公司法人
第1戶購置住宅貸款
6成，無寬限期
4成，無寬限期
維持不變
維持不變
維持不變
第2戶以上購置住宅貸款
5成，無寬限期
自然人
已有 2 戶以下房貸之購置高價住宅貸款
6成，無寬限期
5.5成，無寬限期
維持不變
4成，無寬限期
維持不變
已有 3 戶以上房貸之購置高價住宅貸款
4成，無寬限期
維持不變
維持不變
特定地區說明第2戶購屋貸款
未規範
未規範
無寬限期
維持不變
7成，無寬限期
第3戶購屋貸款
6成，無寬限期
5.5成，無寬限期
維持不變
4成，無寬限期
維持不變
第4戶以上購屋貸款
(同第3戶，未另規定)
5成，無寬限期
維持不變
購地貸款
●6.5成，保留1成動工款
●檢附具體興建計畫
維持不變
●6成，保留1成動工款
●檢附具體興建計畫
●5成，保留1成動工款
檢附具體興建計畫，並切結一定期間說明2內動工興建
維持不變
餘屋貸款
5成
維持不變
維持不變
4成
維持不變
工業區閒置土地抵押貸款
銀行自律規範
5.5成說明3
5成說明3
4成說明3
維持不變
說 明：1.特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
2.有關購地貸款「一定期間」之認定，金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。
3.若抵押土地已動工興建開發，或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內(110年9月23日修正為1年）興建開發者，則不適用。
資料來源：中央銀行。
(二)購地貸款成數自110年度下修貸款成數限制後逐年上升，銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞，另貸款集中度仍較往年增加
依各金融機構報送央行有關112年7月貸款統計資料受限貸款成數資料顯示，各管制項目貸款成數平均介於35.64%至48.33%之間，雖合於規範，然均接近規範成數上限，且購地貸款之貸款成數限制於110年12月17日修正，由原6成下修至5成後，貸款成數卻由110年12月之37.52%逐年增加至112年7月之48.33%；另餘屋貸款之貸款成數雖較111年12月38.57%略為下降至35.64%，然仍高於110年度之28.59%(詳表2）。
復據央行消費者貸款及建築貸款餘額統計情形，自央行於109年12月調整不動產貸款針對性審慎措施以來，截至112年7月底止，全體銀行購置住宅貸款及建築貸款餘額仍漸增，購置住宅貸款由109年12月底之8兆422億9,600萬元增加至112年7月底之9兆6,164億2,200萬元，增幅19.57%，至建築貸款金額則由109年12月底之2兆4,612億4,600萬元增加至112年7月底之3兆2,135億4,400萬元，增幅30.57%(詳表3）；109年度、110年度、111年及112年7月建築貸款之年增率為17.52%、14.11%、10.31%及7.52%雖逐年降低，但仍均高於全體銀行總放款之年增率7.21%、8.24%、8.31%及4.95%，銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞。
表2 109年12月至112年7月本國銀行受限貸款成數明細表
單位：%
項目
109年
12月
110年3月
110年
12月
111年12月
112年7月
公司法人第1戶購置住宅貸款
42.87
54.47
39.84說明
39.88
39.50
公司法人第2戶以上購置住宅貸款
50.00
49.91
自然人第3戶以上住宅貸款
55.48
57.95
49.91
39.74
39.51
自然人購置高價住宅貸款
59.09
57.97
39.28
39.82
37.92
購地貸款
42.57
62.41
37.52
47.86
48.33
餘屋貸款
0
45.99
28.59
38.57
35.64
說 明：央行110.3.19調整受限貸款項目，公司法人無區分房貸戶數。
資料來源：中央銀行。
表3 109年7月底至112年7月底止消費者購置住宅貸款及建築貸款餘額明細表 單位：新臺幣百萬元
年月底
購置住宅貸款餘額
建築貸款餘額
109/7
7,670,086
2,268,841
109/8
7,737,736
2,293,294
109/9
7,811,290
2,323,405
109/10
7,876,884
2,365,151
109/11
7,949,340
2,410,191
109/12
8,042,296
2,461,246
110/1
8,105,757
2,497,809
110/2
8,131,946
2,514,794
110/3
8,187,509
2,539,403
110/4
8,247,293
2,559,176
110/5
8,324,555
2,582,035
110/6
8,406,898
2,620,935
110/7
8,452,189
2,656,000
110/8
8,483,391
2,682,617
110/9
8,544,347
2,701,827
110/10
8,614,600
2,725,781
110/11
8,699,427
2,753,666
110/12
8,803,024
2,808,431
111/1
8,869,298
2,832,680
111/2
8,895,587
2,856,619
111/3
8,961,316
2,885,684
111/4
9,021,752
2,899,608
111/5
9,090,648
2,925,680
111/6
9,140,607
2,958,045
111/7
9,182,490
2,988,731
111/8
9,207,541
3,004,608
111/9
9,242,675
3,027,250
111/10
9,269,381
3,057,827
111/11
9,320,427
3,083,842
111/12
9,377,342
3,097,898
112/1
9,366,454
3,121,254
112/2
9,388,074
3,139,628
112/3
9,414,921
3,150,306
112/4
9,447,995
3,172,230
112/5
9,503,181
3,187,768
112/6
9,563,803
3,206,059
112/7
9,616,422
3,213,544
資料來源：中央銀行。
(三)不動產貸款集中度年平均數逐年增加，且112年6月集中度創109年度以來最高
自109年12月實施「健全房地產市場方案」後，我國109年12月至112年7月不動產貸款集中度介於36.39%至37.32%之間，較109 年1 月至11 月平均不動產貸款集中度35.59%增加。如以平均值觀之，112年1月至7月之不動產貸款集中度平均值37.04%分別高於109至111各年度平均值35.66%、36.67%及36.91%甚多，不動產貸款集中度年平均數呈逐年增加趨勢；另112年6月之不動產貸款集中度37.32%，係109年度以來最高，同年7月該比率雖微幅下降至37.21%，惟仍僅次於6月(如表4），不動產貸款集中度仍持續較往年增加。
表4 109至112年7月不動產貸款集中度 單位：%
月份
109年度
110年度
111年度
112年度
1
35.34
36.53
36.99
36.87
2
35.37
36.53
37.10
37.05
3
35.43
36.48
37.08
36.84
4
35.50
36.73
36.91
37.02
5
35.44
36.58
36.99
36.97
6
35.35
36.39
36.91
37.32
7
35.55
36.72
37.07
37.21
8
35.63
36.63
36.88
9
35.77
36.55
36.64
10
35.93
36.81
36.70
11
36.16
36.96
36.78
12
36.43
37.16
36.83
平均
35.66
36.67
36.91
37.04
資料來源：中央銀行。
(四)近3年建物交易量成長，房價指數則持續上升，民眾房價負擔能力下降
據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，112年第2季建物買賣移轉登記較第1季增加1萬0,360棟，亦較109年第1季增加5,290棟；另住宅價格指數則自109 年第1季104.69逐季上升至112年第1季128.85，上升幅度約23.08%；至房價所得比則自109年第1 季8.62倍，上升至112年第1季9.72倍(詳表4），顯示我國近期房屋價格持續攀升，惟112 年第1 季全國房貸負擔率為41.19%，較111年同季上升2.84 個百分點，更較109年同季上升5.89個百分點，民眾房價負擔能力持續下降。
表4 我國住宅價格指數、房價所得比及交易情形表 單位：棟；倍；%
類別
109年度
110年度
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
建物買賣登記
69,361
71,017
91,633
94,578
80,831
94,314
73,734
99,315
住宅價格指數
104.69
105.39
106.89
108.17
110.61
112.42
114.83
117.50
房價所得比
8.62
8.66
9.19
9.20
9.13
9.07
9.24
9.46
房貸負擔率
35.30
34.64
36.76
36.81
36.54
36.27
36.90
37.83
類別
111年度
112年度
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
建物買賣登記
84,776
86,026
76,884
74,170
64,291
74,651
住宅價格指數
121.01
123.97
126.33
127.51
128.85
房價所得比
9.58
9.69
9.80
9.61
9.72
房貸負擔率
38.35
39.62
40.55
40.25
41.19
資料來源：整理自內政部不動產資訊平台。
綜上，112年6月不動產貸款集中度創109年度以來最高，銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞，且房價指數持續上升，央行仍允持續注意國內房市趨勢、不動產信用管制措施有效性及銀行資本適足情形，於兼顧金融穩定及民眾房貸還款能力下，協同相關部會妥為因應，俾有效引導資金挹注實體經濟。