為鼓勵將住宅出租予經濟或社會弱勢戶者，依住宅法及房屋稅條例之規定，提供公益出租人房屋稅、綜合所得稅及地價稅等3項稅賦優惠，惟近年來租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距擴大，且租賃所得補稅比率不低，顯示房東出租未登錄、租賃所得申報不實、青年租客無法設籍等租屋市場各項問題恐未能有效改善。茲說明如下：
(一)為鼓勵提供住宅出租予經濟或社會弱勢戶者，公益出租人享有3項稅賦優惠，惟屋主擔心面臨查稅，鮮少有自行提出申請公益出租人資格
依住宅法第3條第3款規定略以，公益出租人係指住宅所有權人或房屋稅納稅義務人將房屋出租予符合租金補貼申請資格或經社會福利團體轉租符合租金補貼申請資格，經地方主管機關認定者。為提高住宅所有權人提供住宅出租予經濟或社會弱勢戶，依規定將提供經認定為公益出租人者稅賦優惠，其中申報房屋稅適用自住住家用稅率1.2%；申報綜合所得稅享有每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠；申報地價稅適用自用住宅用地稅率2‰(詳表1)。
依公益出租人資格認定作業要點規定，公益出租人資格可經屋主自行申請認定或由政府逕為認定。然據國土管理署表示，鮮少有屋主自行提出申請認定為公益出租人之案件，主要係多數屋主擔心面臨查稅所致。為使房屋所有權人免除遭查稅疑慮並鼓勵民眾將閒置房屋出租予有租屋需求之民眾，內政部於112年11月間修正住宅法第15條及第16條，規定公益出租人出租房屋所簽訂之租賃契約資料，僅作為公益出租人租賃所得、房屋稅及地價稅課徵減免使用，不得作為查核前開租賃契約所載房屋、其土地之租賃所得、房屋稅及地價稅之依據，惟恐助長租屋黑市，規避依法納稅之問題。
表1 公益出租人稅賦優惠一覽表
優惠項目
優惠內容
法源依據
房客身分
房屋稅
同自住住家用稅率1.2%
房屋稅條例第5條第1項第1款、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第3條
符合租金補貼申請資格者不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠
綜合所得稅
每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠
住宅法第15條
符合租金補貼申請資格者須為獲租金補貼者
地價稅
由地方政府評估狀況決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地稅率2‰
住宅法第16條
符合租金補貼申請資格者不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠
說 明：1.綜合所得稅之優惠於110年6月9日住宅法修正前為最高1萬元。
2.地價稅適用之稅率，應視地方政府是否依住宅法第16條規定，就租稅優惠之期限、範圍、基準及程序制定自治條例。
資料來源：內政部不動產資訊平台。
(二)近年來租賃所得補稅比率不低，個人未如實列報租賃所得之情形未能有效改善
審計部111年度中央政府總決算審核報告指出，按財政部賦稅署提供108至110年度綜所稅結算申報資料等，列報出租房屋或土地租賃收入者中，推估出租予家戶或個人介於32萬餘筆至33萬餘筆間；惟依行政院主計總處109年度人口及住宅普查初步報告所載，家戶居住於租用住宅比率為10.94%，即應約有87.6萬戶，相較前揭32萬餘筆資料，存有明顯差距，爰該部認有「諸多個人並未列報出租非自住房屋之租賃收入」狀況。
另依財政部賦稅署提供5區國稅局資料(詳表2)，108至111年度租賃所得平均補稅件數占查核件數比率(簡稱補稅比率)各為29.00%、28.48%、28.37%及26.84%，占比不低，顯示多有未誠實申報狀況；復以各區國稅局檢視，臺北國稅局之補稅比率介於21.81%至24.68%間、高雄國稅局介於31.55%至33.93%間、北區國稅局介於21.99%至22.78%間、中區國稅局介於31.93%至35.82%間、南區國稅局介於29.99%至33.91%間，顯示相關申報不實狀況未能有效改善。
表2 108至111年度5區國稅局辦理年度租賃所得查核作業表
單位：新臺幣千元
項目
108年度
109年度
110年度
111年度
國稅局名稱
臺北國稅局
轄區內個人非自住房屋使用屋數說明3
187,646
187,325
187,330
188,665
符合設定條件件數
164,281
165,287
165,319
162,241
查核件數(1)
142,976
141,549
138,919
133,668
補稅件數(2)
34,831
34,932
32,636
29,158
補稅比率(3)=(2)/(1)
24.36%
24.68%
23.49%
21.81%
補稅金額
177,741
177,916
190,462
159,645
國稅局名稱
高雄國稅局
轄區內個人非自住房屋使用屋數
129,181
134,802
137,978
141,288
符合設定條件件數
143,890
147,238
150,584
154,768
查核件數(1)
113,451
115,666
117,948
121,999
補稅件數(2)
38,441
39,250
39,661
38,492
補稅比率(3)=(2)/(1)
33.88%
33.93%
33.63%
31.55%
補稅金額
114,960
116,317
120,599
119,441
國稅局名稱
北區國稅局
轄區內個人非自住房屋使用屋數
454,706
463,237
470,305
479,509
符合設定條件件數
471,052
478,255
484,416
484,872
查核件數(1)
315,536
319,090
319,695
317,708
補稅件數(2)
71,882
72,686
72,453
69,858
補稅比率(3)=(2)/(1)
22.78%
22.78%
22.66%
21.99%
補稅金額
226,648
226,231
238,456
226,824
國稅局名稱
中區國稅局
轄區內個人非自住房屋使用屋數
317,882
325,918
336,875
342,225
符合設定條件件數
304,023
311,269
322,676
320,981
查核件數(1)
224,982
228,923
237,065
250,159
補稅件數(2)
80,594
80,557
81,463
79,878
補稅比率(3)=(2)/(1)
35.82%
35.19%
34.36%
31.93%
補稅金額
221,327
217,546
230,954
212,462
國稅局名稱
南區國稅局
轄區內個人非自住房屋使用屋數
204,550
214,662
222,884
232,939
符合設定條件件數
138,882
143,086
146,854
148,752
查核件數(1)
109,901
112,067
114,667
114,925
補稅件數(2)
37,264
33,813
37,148
34,469
補稅比率(3)=(2)/(1)
33.91%
30.17%
32.40%
29.99%
補稅金額
869,521
865,518
907,464
841,031
國稅局名稱
5區國稅局合計
轄區內個人非自住房屋使用屋數
1,293,965
1,325,944
1,355,372
1,384,626
符合設定條件件數
1,222,128
1,245,135
1,269,849
1,271,614
查核件數(1)
906,846
917,295
928,294
938,459
補稅件數(2)
263,012
261,238
263,361
251,855
補稅比率(3)=(2)/(1)
29.00%
28.48%
28.37%
26.84%
補稅金額
128,845
127,508
126,993
122,659
說 明：1.112年度非自住房屋使用情形核定作業尚在進行爰無資料。
2.補稅金額係以稅率5%估計。
3.本表統計基礎為房屋稅籍主檔，屋數為房屋籍列編數(含應稅及免稅者)，統計1人完全持有之房屋。
資料來源：財政部賦稅署提供，本中心整理。
(三)租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距擴大，且房租漲幅亦呈擴大趨勢，允宜研謀精進租賃住宅制度
據行政院主計總處統計資料(詳表3)，租屋類消費者物價基本分類指數以110年為基期100，逐年上升至113年7月之106.5，自110年起已大幅攀升6.5%，房租類漲幅呈擴大趨勢。就公益出租人減徵戶數及租金補貼戶數一覽表觀之(詳表4)，房屋稅減徵戶數由108年度之7萬660戶增至112年度17萬3,307戶(增幅145.27%)，與國土管理署核定公益出租人資料戶數同；地價稅減徵戶數由108年度之4萬300戶增至112年度11萬8,571戶(增幅194.22%)；綜合所得稅減徵戶數由108年度之6萬1,839戶增至112年度19萬5,456戶(增幅216.07%)，然租金補貼戶數由108年度之7萬2,042戶大幅增加至112年度53萬887戶(增幅636.91%)，顯示租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距擴大。公益出租人雖享有稅賦優惠之優點，惟仍有出租人採用不報稅亦不享有優惠之方式，恐產生房東出租未登錄、逃漏稅、青年租客無法設籍等租屋市場不透明問題，允宜研謀精進租賃住宅制度與相關配套措施。
表3 110年至113年7月消費者物價基本分類指數之房租類一覽表
年度
110年
111年
112年
113年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
指數
100.00
101.68
103.88
105.18
105.36
105.57
105.82
106.19
106.34
106.50
說 明：指數基期為民國110年=100。
資料來源：中華民國統計資訊網，113年9月4日查詢。
表4 108至112年度公益出租人減徵戶數及租金補貼戶數一覽表
單位：戶
項目
108年度
109年度
110年度
111年度
112年度
減徵戶數
房屋稅
70,660
82,485
104,514
126,131
173,307
地價稅
40,300
53,385
75,918
93,533
118,571
綜合所得稅
61,839
89,887
102,018
122,778
195,456
公益出租人核定數
70,660
82,485
104,514
126,131
173,307
租金補貼戶數
72,042
114,380
131,207
273,269
530,887
說 明：1.房屋稅按稅籍編號、地價稅按地號統計筆數。
2.減徵戶數年度統計為申報年度，綜所稅係申報前1年度之所得。
資料來源：內政部不動產資訊平台網站、國土管理署提供，本中心整理。
(四)部分租金補貼案件有溢發或疑似詐領之情形，允宜研謀精進補貼之審查及發放作業，並積極清理溢領款項
審計部112年度中央政府總決算審核報告指出，因租金補貼核撥期間受補貼者死亡或購置房屋，或國土管理署及各地方政府審查時未能及時發現申請人資格不符、系統資料登載錯誤等，而有受補貼者死亡、持有房屋、入住社會住宅、不具經濟或社會弱勢身分、未成年子女數誤計等，仍核撥補貼或加碼補貼之溢發情事；又該署接獲民眾檢舉或地方政府審查通報，部分案件有遭冒名申請租金補貼、或遭偽造租賃契約、或多件申請案租金補貼匯入同一人帳戶等異常情形，疑似涉及詐領租金補貼。據國土管理署統計資料顯示(詳表5)，截至113年8月19日止查有溢領案件計1萬9,214件，其中尚未完成追繳有1萬2,383件，待追繳金額1億6,041萬6千元；另疑似涉及詐領租金補貼計348件，其中已交由政風室調查68件，移請檢調單位偵查29件，顯示溢發或疑似詐領情形甚多，補貼之審查及發放作業容待精進，並應加速清理溢發款項。
表5 截至113年8月19日止補貼溢領及後續辦理情形統計表
單位：件；新臺幣千元
溢領件數
尚未完成追繳件數
待追繳
金額
疑似詐領租金補貼件(案)數
交由政風室
調查件數
移請檢調單位
偵查件數
19,214
12,383
160,416
348件
(共77案)
68件
(其中20件已移送地檢署)
29件
(20件政風室移送、9件直接移送)
資料來源：國土管理署提供。
綜上，為提高住宅所有權人提供住宅出租予經濟或社會弱勢戶，公益出租人享有房屋稅、綜合所得稅及地價稅優惠，惟屋主擔心面臨查稅，少有自行提出申請公益出租人資格，且近年房租類漲幅擴大，又未如實列報租賃所得之情形未能有效改善，租賃住宅制度之健全容有改善空間；另部分租金補貼案件有溢發或疑似詐領之情形，允宜研謀精進。
(分機：8659 黃鈞毅)